Đấu giá đất cao có thể trở thành công cụ cho giới đầu cơ đẩy giá

Hàng hóa - Giá cả 20/08/2024 17:21

Từ hai thương vụ đấu giá đất cao gây chú ý thời gian vừa qua tại các huyện vùng ven Hà Nội, chuyên gia cảnh báo việc đấu giá đất với quy mô quá nhỏ, không đại diện mức giá phổ biến trên thị trường có thể trở thành công cụ cho giới đầu cơ đẩy giá đất.

Đấu giá đất ở Thanh Oai: Bắt đầu bán tháo, liệu có bỏ cọc? 57 lô đất ở Thanh Oai được đấu giá trở lại vào ngày 8/9, giá khởi điểm tăng "Nóng" đấu giá đất huyện Hoài Đức: Giá trúng cao nhất 133 triệu đồng/m2

Khung cảnh buổi đấu giá 68 lô đất tại xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai. Ảnh: M.G

Những phiên đấu giá đất gây chú ý

Ngày 10/8, huyện Thanh Oai đã tổ chức đấu giá 68 lô đất ở khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao. Khu đất nằm ở mặt đường Bình Minh - Thanh Cao, hai làn xe (nối từ QL21B - đê sông Tả Đáy), cách trung tâm thành phố hơn 30km, cách trung tâm quận Hà Đông khoảng 15km.

Phiên đấu giá này gây xôn xao giới đầu tư bất động sản lẫn dư luận khi giá trúng cao gấp 7-8 lần giá khởi điểm.

Từ giá khởi điểm 8,6-12,5 triệu đồng/m2, giá trúng cao nhất đã vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2, trong khi khu vực này chưa có chuyển biến mạnh mẽ về hạ tầng.

Sức nóng thể hiện qua loạt con số ấn tượng. Có hơn 4.500 hồ sơ đấu giá quyền sử dụng đất được bán ra. Hồ sơ đủ điều kiện là khoảng 4.000, với hơn 1.500 khách hàng.

Chưa đầy 10 ngày sau phiên đấu giá đất ở Thanh Oai. Ngày 19/8, huyện Hoài Đức tổ chức đấu giá 19 thửa đất xã Tiền Yên, phiên đấu này được đánh giá nóng từ vòng nộp hồ sơ.

Sau 19 tiếng qua nhiều vòng đấu, phiên đấu giá 19 lô đất tại khu LK03 và LK04 thôn Lòng Khúc, xã Tiền Yên mới kết thúc. Theo thông tin được đơn vị tổ chức công bố, trải qua 9 vòng đấu, lô đất LK03-12 có giá cao nhất lên tới 133,3 triệu đồng/m2, gấp hơn 18 lần so với giá khởi điểm. Lô đất này có diện tích 113m2, như vậy tổng giá trị là 15 tỷ đồng.

Bên cạnh lô đất trên, 11 lô khác cũng được thiết lập mức giá trên 100 triệu đồng một m2. Ba lô kí hiệu LK03-6, LK03-7 (diện tích 91,67 m2) và LK04-6 (115,95 m2) trúng giá 127,3 triệu đồng mỗi m2. Giá trị của các lô đất lần lượt là hơn 15 tỷ, 11,6 tỷ và 14,7 tỷ đồng.

Hai lô đất có giá trúng thấp nhất tại phiên này là 91,3 triệu đồng mỗi m2. Tuy nhiên, mức giá này vẫn cao gấp 12,5 lần giá khởi điểm.

Trong khi đó, theo dữ liệu của trang PropertyGuru Việt Nam, giá đất tại huyện Hoài Đức đã tăng 247,5% trong vòng 5 năm qua và tăng 57,7% chỉ sau 1 năm. Giá đất phổ biến đang được giao dịch tại Hoài Đức là 88,6 triệu đồng/m2.

Tại xã Tiền Yên - nơi vừa diễn ra phiên đấu giá 19 lô đất hôm qua (19/8) với giá trúng lô cao nhất lên tới 133,3 triệu đồng/m2 và thấp nhất là 91,3 triệu đồng/m2 - giá đất hiện đang giao dịch phổ biến ở mức 43 triệu đồng/m2, tăng 48,3% trong vòng 1 năm.

Tại xã Đức Thượng, mức giá phổ biến là 64 triệu đồng/m2, tăng 30,6% trong 1 năm. Xã Đức Giang cũng có mức giá khoảng 57 triệu đồng/m2, tăng 39%. Tương tự, xã Minh Khai có giá phổ biến 56 triệu đồng/m2.

Một số xã khác có mức giá thấp hơn như Vân Côn, Dương Liễu, Cát Quế, Đắc Sở là 20 - 40 triệu đồng/m2.

Những xã có mức giá khá cao như Vân Canh khoảng 121 triệu đồng/m2, tăng 95,2% trong 1 năm. Hay xã Kim Chung cũng có mức giá phổ biến là 100 triệu đồng/m2, tăng 58,7%.

Chuyên gia bất động sản nói gì?

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam.

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, nhận định kết quả đấu giá đất cao như trường hợp đấu giá ở huyện Hoài Đức, Thanh Oai và các huyện ngoại thành Hà Nội mới đây có thể sẽ khiến chi phí giải phóng mặt bằng cho các dự án mới trở nên đắt đỏ hơn.

Theo ông Tuấn, với mức giá trúng đấu giá cao hơn mặt bằng chung từ 2 đến 3 lần, người dân sở hữu đất ở khu vực xung quanh có tâm lý đẩy giá bán đất của mình theo. Tuy nhiên, mức giá đất cao đột biến cũng có thể tạo ra xu hướng đầu cơ đất đai, khi nhiều người đổ xô mua đất với hy vọng kiếm lợi nhuận từ việc giá đất tiếp tục tăng.

"Việc đẩy giá trên cũng có thể gây ra tình trạng dòng tiền bị ứ đọng vào đất, thay vì được lưu thông trong các hoạt động kinh tế khác," ông Tuấn nói.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam khẳng định, việc đấu giá đất ở Hoài Đức cao hơn nhiều lần so với mức bình thường chắc chắn sẽ ảnh hưởng tới thị trường bất động sản ở khu vực này.

"Giá này nâng lên không đồng nghĩa với việc thị trường chấp nhận giá đó bởi nó đẩy lên mức giá cao hơn hẳn so với mặt bằng chung. Đồng thời việc đẩy giá lên cao như vậy sẽ tạo ra mức giá ảo cho cả thị trường ở khu vực đó khiến người dân có nhu cầu thật về bất động sản gặp khó khăn", ông Đính nói.

Bên cạnh đó, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, việc này còn ảnh hưởng đến sự phát triển chung của khu vực, bởi giá lên cao thì Nhà nước sẽ tính toán và điều tiết.

"Khi giá đất lên thì tiền thuế đất, tiền thuê đất và tiền giải phóng mặt bằng ở khu vực này cũng tăng theo. Do đó, sẽ hạn chế nhà đầu tư vào phát triển các dự án theo quy hoạch, phát triển của địa phương này.

Đồng thời, những người đang hoạt động sản xuất, kinh doanh sử dụng đất sẽ bị tính toán lại mức giá thuê khiến chi phí đầu vào tăng sẽ đẩy giá hàng hóa thị trường lên một mức mới", Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam phân tích.

Ngoài ra, ông Đính cho rằng, bên cạnh những người có nhu cầu đầu tư thật thì vẫn có những trường hợp tham gia đấu giá để lợi dụng những phiên đấu giá này với mục đích khác.

Do đó, theo ông cần phải có sự điều chỉnh của cơ quan quản lý nhà nước. Trước mỗi cuộc đấu giá đất phải xem lại năng lực của các nhà đầu tư. Nhà đầu tư phải chứng minh nếu thắng thì nguồn tiền ở đâu. Thứ hai nếu vì mục tiêu khác bỏ cọc, cơ quan quản lý nhà nước xác định rõ thì phải hồi tố, truy tố đến cùng. Nhà đầu tư vẫn sẽ mất cọc và thu lại những lợi ích bất chính nếu có. Với những người này sẽ nghiêm cấm không cho tham gia các cuộc đấu giá khác.