Thị trường bất động sản chờ “phanh”: Thuế 20% lãi chuyển nhượng có đủ sức hạ nhiệt?

Bộ Tài chính vừa công bố dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế), trong đó đề xuất đánh thuế 20% trên phần lãi chênh lệch giữa giá mua và giá bán trong các giao dịch chuyển nhượng bất động sản. Cụ thể, thu nhập tính thuế được xác định bằng giá bán trừ đi giá mua và các chi phí hợp lý liên quan.

Với những trường hợp không chứng minh được giá mua hoặc chi phí, thuế thu nhập cá nhân sẽ được tính theo giá bán, với thuế suất tối đa 10%, phụ thuộc vào thời gian sở hữu bất động sản. Riêng tài sản có nguồn gốc từ thừa kế sẽ vẫn giữ nguyên mức thuế suất 2% như hiện hành, không phân biệt thời gian nắm giữ.

Đề xuất đánh thuế 20% lãi chuyển nhượng: Cơ hội hạ nhiệt giá nhà hay gánh nặng mới cho người mua?

ề xuất này được đưa ra trong bối cảnh giá bất động sản tại nhiều khu vực, đặc biệt là Hà Nội và TP.HCM, liên tục thiết lập mặt bằng mới. Cuối quý II/2025, giá chung cư sơ cấp tại Hà Nội đã chạm mức trung bình 79 triệu đồng/m2, thậm chí có nơi lên tới 200–300 triệu đồng/m2.

Anh Lê Công Bình (quận Hai Bà Trưng, Hà Nội), người đang có nhu cầu mua nhà, bày tỏ hy vọng mức thuế cao sẽ khiến giới đầu cơ chùn bước, từ đó kéo mặt bằng giá đi xuống. Anh Bình quyết định tạm hoãn việc mua nhà để chờ đợi chính sách chính thức được ban hành.

Tuy nhiên, không ít ý kiến cho rằng việc áp thuế cao sẽ phản tác dụng. Một độc giả bình luận trên báo điện tử: “Thuế 20% nghe thì hợp lý, nhưng cuối cùng chi phí lại dồn về phía người mua. Mục tiêu giảm giá nhà khó khả thi, thậm chí cơ hội sở hữu nhà sẽ ngày càng xa vời với người có nhu cầu thực”.

GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng việc đánh thuế lãi chuyển nhượng không mới, vì từng có lúc áp dụng mức 20% hoặc 25%. Vấn đề nằm ở việc nhiều giao dịch không ghi đúng giá thực trên hợp đồng mà chỉ ghi theo khung giá nhà nước – thường thấp hơn thị trường đến 40%, dẫn đến thuế hiện hành chủ yếu tính theo tỷ lệ 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng.

Đáng chú ý, theo GS Võ, cần tập trung đánh thuế vào các bất động sản không được sử dụng – những “đô thị ma”, “thành phố ma” đang xuất hiện ngày càng nhiều tại các đô thị lớn. Đây mới là gốc rễ khiến giá nhà bị thổi phồng bất hợp lý. Dù đã có các Nghị quyết như Nghị quyết 19 (năm 2012), Nghị quyết 18 (năm 2022) và mới nhất là Nghị quyết 22 đề cập đến giải pháp này, nhưng cho đến nay vẫn thiếu khung pháp lý cụ thể để triển khai.

“Nếu không xử lý tận gốc chuyện đầu cơ, bỏ hoang bất động sản, thị trường sẽ không thể bình ổn. Khi giá nhà vượt xa khả năng chi trả, đến một thời điểm sẽ tự sụp đổ như bài học từ thị trường Trung Quốc”, GS Võ cảnh báo.

Theo Bộ Tài chính, nhiều quốc gia đã sử dụng công cụ thuế thu nhập cá nhân như một biện pháp kiểm soát đầu cơ bất động sản. Các mô hình phổ biến là đánh thuế dựa trên tần suất giao dịch và thời gian nắm giữ tài sản. Những quốc gia áp dụng hiệu quả thường có khung pháp luật minh bạch, hệ thống dữ liệu giá giao dịch thực tế và kiểm soát chặt chẽ việc kê khai thu nhập.

Đề xuất đánh thuế 20% trên chênh lệch chuyển nhượng bất động sản: Hướng đến minh bạch và chống thất thu

Tăng mức giảm trừ gia cảnh: Người nộp thuế có thể được trừ đến 15,5 triệu đồng/tháng

Đề xuất thuế mới cho bất động sản: Người bán lỗ có phải nộp thuế?