Nghi vấn đằng sau vụ đấu giá đất kịch tính ở Thủ Thiêm

Vào ngày 10/12, Trung tâm Dịch vụ Bán đấu giá tài sản (Sở Tư pháp TP. HCM) tổ chức bán đấu giá 4 lô đất gồm lô mang ký hiệu 3-5, 3-8, 3-9, 3-12 thuộc khu chức năng số 3 khu dân cư phía Bắc, thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP Thủ Đức).

Theo đó, lô 3-12 có diện tích hơn 10.060m2 có giá khởi điểm hơn 2.942 tỷ đồng; lô 3-9 có diện tích 5.009m2 có giá khởi điểm hơn 728,6 tỷ đồng; lô 3-8 có diện tích hơn 8.500m2 có giá khởi điểm 1.018,594 tỷ đồng; lô 3-5 có diện tích 6.646m2 có giá khởi điểm 578,042 tỷ đồng.

Toàn cảnh các lô đất tại Thủ Thiêm.

Kết quả sau phiên đấu giá, TP. HCM thu về 37.346 tỷ đồng cho ngân sách, cao gấp hơn 7 lần so với giá khởi điểm. Đặc biệt, lô đất 3-12 với diện tích 10.015 m2 đã được Tập đoàn Tân Hoàng Minh đấu giá thành công với con số cao kỷ luật 24.500 tỷ đồng.

Việc thu về 37.346 tỷ đồng cho ngân sách đó cũng được xem là một tín hiệu vui, tuy nhiên theo các chuyên gia bất động sản thì đây là điều rất đáng “lo ngại”.

Theo GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, chia sẻ với Zing rằng đất ở Thủ Thiêm mà giá lên đến 2,5 tỷ đồng/m2 thì “gây cho nhiều người suy nghĩ phải có điều gì đấy bất thường”.

GS Đặng Hùng Võ phân tích tại TP. HCM, chỉ có trung tâm quận 1, giá đất mới có thể vượt 1 tỷ đồng/m2. Trong khi, Thủ Thiêm mới chỉ là khu vực có tiềm năng phát triển trong tương lai - không thể nào đắt gấp đôi nơi đắt nhất của thành phố hiện nay.

“Khu vực Nguyễn Huệ, Lê Lợi, Đồng Khởi được coi là ‘trung tâm thương mại’ của TP. HCM nên đất ở đây là đắt nhất. Nếu Thủ Thiêm đắt gấp đôi và đối chiếu với quy luật giá trị, đúng là có nhiều bất thường”, ông Võ nói.

Vị chuyên gia đặt câu hỏi liệu ai sẽ sẵn sàng chi 2,5 tỷ đồng/m2 để đầu tư vào đất Thủ Thiêm và kinh doanh gì để có thể hoàn lại vốn, chứ chưa nói đến chuyện có lãi. “Ngay cả việc xây chung cư hay biệt thự thì cũng không ổn rồi, kể cả hoạt động sản xuất kinh doanh cũng không tạo ra được lợi nhuận đủ để ‘chở’ cái giá 2,5 tỷ đồng/m2”, ông Võ nhìn nhận.

GS Đặng Hùng Võ - Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường. Ảnh: Zing.

Theo nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, động thái mà Tập đoàn Tân Hoàng Minh đang hướng đến có khả năng nhằm kích giá thị trường bất động sản, nhưng lại theo kiểu tăng giá ảo. Tất nhiên, phải chờ đến khi tập đoàn của ông Đỗ Anh Dũng có nộp đủ tiền mua tài sản hay không thì mới kết luận được.

Chuyên gia Trần Khánh Quang cho rằng, với kết quả đấu giá của bốn lô đất này, Thủ Thiêm đã xác lập mặt bằng giá mới và nguy cơ của một đợt sốt đất đang hiện diện trên thị trường TP. HCM.

Theo ông Quang, trước đây việc tăng giá bất động sản chỉ mang tính cục bộ ở từng dự án, vị trí. Nhưng khi đấu giá công khai thì đồng nghĩa với việc thông báo cho cả thị trường biết rằng, bất động sản ở Thủ Thiêm đã chính thức lập mặt bằng giá mới, và lo ngại sẽ tạo ra một “cơn sốt” mới tại TP. Thủ Đức nói riêng và cả thị trường phía Nam nói chung.

Còn TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, giá bất động sản tăng, tới mức nào đó sẽ phải dừng. Cơ cấu sản phẩm bất động sản tại Việt Nam phần lớn mang tính đầu cơ và đầu tư, không đáp ứng được nhu cầu người tiêu dùng. Nếu bất động sản không được thanh toán, giá cứ lên khi dịch bệnh và nền kinh tế khó khăn, giá có thể rơi mạnh. Lúc đó, mức cầu giảm nhiệt rất nhanh kéo theo sự đổ vỡ của thị trường.

Các nhà đầu tư càng cẩn trọng có thể hình thành bong bóng bất động sản. Nhưng bong bóng bất động sản lúc này thì chưa vì số người mua vẫn còn cao. Sức cầu lớn. Nếu sức cầu suy giảm trong khi nền kinh tế khó khăn mới đáng báo động.

“Một dấu hiệu khác của bong bóng đó là giá bất động sản tăng quá nhanh chóng trong 1 năm. Nếu tăng lên khoảng 10% là chuyện bình thường nhưng tăng tới 20-30% trong vòng 12 tháng là dấu hiếu cảnh báo nguy cơ hình thành bong bóng. Giá tăng quá cao người mua không thể đáp ứng về tài chính, nhu cầu giảm, bong bóng vỡ”, ông Hiếu nói.

TS Lê Xuân Nghĩa cho hay, hiện tại nguồn cung khan hiếm rất nghiêm trọng và nhiều người cho rằng do luật lệ chồng chéo. "Tuy nhiên, theo tôi còn nguyên nhân khác là có rất nhiều doanh nghiệp có hiện tượng mua gom và đầu cơ dự án", ông Nghĩa nhấn mạnh.

Ông Nghĩa cho rằng, rất nhiều doanh nghiệp lớn thu gom đất để phát triển dự án nhưng thực chất chỉ phát triển có lệ, không hoàn thiện dự án, trong khi các doanh nghiệp khác cần lại thiếu đất, thiếu dự án trầm trọng. Và những doanh nghiệp lớn đang đầu cơ này thường có ngân hàng đứng phía sau.

Trước thực trạng này đã dẫn đến hiện tượng lãng phí đất đai nghiêm trọng, làm đình trệ cả tài chính và thị trường rơi vào rủi ro. Cụ thể, nhiều tập đoàn lớn âm dòng tiền nhiều năm song họ lại không hề lo lắng vì mục đích của họ là đầu cơ dự án. Nguyên nhân dẫn đến hiện tượng này, theo ông Nghĩa là do thể chế, pháp lý không minh bạch, rõ ràng.

Bên cạnh đó các chuyên gia cũng cho rằng, để tránh những trường hợp kích giá ảo thị trường, phải hoàn chỉnh pháp luật một cách chặt chẽ về đấu giá quyền sử dụng đất theo hướng nhà đầu tư tham gia đấu giá thì phải có trách nhiệm tài chính đảm bảo.

Thực tế vào năm 2015 lại cho thấy Tân Hoàng Minh từng trúng đấu giá “lô đất vàng” 23 Lê Duẩn (quận 1, TP. HCM), diện tích 3.000 m2 với giá 1.430 tỷ đồng (giá khởi điểm 558 tỷ) nhưng đòi hủy kết quả và không nộp số tiền đã trúng đấu giá.

Đến tháng 6/2016, Tân Hoàng Minh lại có văn bản gửi UBND TP. HCM, đề nghị được tiếp tục mua khu đất 23 Lê Duẩn. Với việc muốn tiếp tục mua đất trúng đấu giá, tập đoàn này bị phạt tiền trễ hạn hơn 260 tỷ đồng.

Vậy, Tập đoàn Tân Hoàng Minh có nguồn tiền ở đâu ra để trả 24.500 tỷ đồng vào ngân sách và đối tượng nào sẽ đủ tiền để mua nhà gần 5 tỷ/m2 tại Thủ Thiêm.