Việt Nam đang từng bước khẳng định vị thế là một trong những thị trường logistics và bất động sản công nghiệp sôi động nhất khu vực Đông Nam Á trong bối cảnh các tập đoàn quốc tế tăng tốc đa dạng hóa chuỗi cung ứng và mở rộng mạng lưới sản xuất tại châu Á. Đây là nhận định được đưa ra trong báo cáo Waypoint: Global Industrial Dynamics 2026 do Cushman & Wakefield công bố mới đây.

Theo báo cáo, sự phát triển mạnh của thương mại điện tử, sản xuất công nghiệp và dòng chảy thương mại khu vực đang thúc đẩy nhu cầu thuê kho bãi, nhà xưởng và đất công nghiệp tại Việt Nam tăng nhanh, đồng thời góp phần thu hẹp diện tích trống trên thị trường bất động sản công nghiệp toàn khu vực.

Cushman & Wakefield đánh giá Đông Nam Á đang hưởng lợi rõ nét từ xu hướng khu vực hóa chuỗi cung ứng, trong đó Việt Nam nổi lên nhờ lợi thế sản xuất, dòng vốn đầu tư định hướng xuất khẩu và quy mô tiêu dùng nội địa không ngừng mở rộng. Các doanh nghiệp hiện ưu tiên lựa chọn những khu vực có khả năng kết nối thuận lợi với cảng biển, sân bay, cao tốc và các cụm công nghiệp trọng điểm để tối ưu hoạt động logistics.

Tại Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam gồm Thành phố Hồ Chí Minh, Đồng Nai và Tây Ninh, thị trường công nghiệp tiếp tục duy trì sức hút nhờ nền tảng sản xuất lớn, nhu cầu tiêu dùng cao cùng hệ thống hạ tầng liên vùng ngày càng hoàn thiện.

Đến cuối quý I/2026, tổng nguồn cung đất khu công nghiệp tại khu vực này đạt khoảng 36.400 ha. Trong khi đó, nguồn cung nhà xưởng xây sẵn và kho xây sẵn lần lượt đạt khoảng 6,8 triệu m2 và 6,6 triệu m2. Tỷ lệ lấp đầy tiếp tục duy trì ở mức cao, trên 90% đối với nhà xưởng và kho xây sẵn, còn đất khu công nghiệp đạt gần 75%.

Ở khu vực phía Bắc, thị trường công nghiệp ghi nhận sự tăng trưởng mạnh nhờ làn sóng đầu tư vào lĩnh vực điện tử, công nghệ cao và hoạt động thương mại xuyên biên giới. Tỷ lệ lấp đầy trung bình toàn vùng đạt 63% đối với đất khu công nghiệp, 86% với nhà xưởng xây sẵn và 82% với kho xây sẵn.

Riêng Hà Nội gần như đạt mức lấp đầy tối đa ở nhiều phân khúc bất động sản công nghiệp, trong khi các tỉnh vệ tinh tiếp tục ghi nhận nhu cầu thuê ổn định và xu hướng mở rộng sản xuất.

Ông Nguyễn Phước Thuận, Giám đốc Cho thuê Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, làn sóng doanh nghiệp điện tử và công nghệ cao gia nhập hoặc mở rộng hiện diện tại Việt Nam trong những năm gần đây đang củng cố vai trò của Việt Nam như một mắt xích chiến lược trong chuỗi cung ứng toàn cầu.

Theo ông Thuận, tiêu chí lựa chọn địa điểm của nhà đầu tư hiện không còn chỉ xoay quanh vị trí địa lý mà đã chuyển sang đánh giá tổng thể về chất lượng hạ tầng, năng lực chủ đầu tư cũng như khả năng đáp ứng các tiêu chuẩn vận hành quốc tế.

Đáng chú ý, phân khúc kho xưởng phục vụ hàng hóa giá trị cao và logistics xuyên biên giới đang bước vào giai đoạn nâng cấp mạnh mẽ với các tiêu chuẩn phát triển tiệm cận quốc tế nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng khắt khe từ các nhà sản xuất và doanh nghiệp logistics.

Xu hướng này cũng phản ánh bức tranh chung của toàn khu vực châu Á - Thái Bình Dương. Cushman & Wakefield dự báo khoảng 43% thị trường trong khu vực sẽ tiếp tục giảm tỷ lệ diện tích trống trong ba năm tới nhờ nhu cầu hấp thụ cải thiện và nguồn cung mới được kiểm soát chặt chẽ hơn.

Song song với đó, yêu cầu của khách thuê cũng thay đổi nhanh chóng khi doanh nghiệp ưu tiên các cơ sở logistics hiện đại, tiết kiệm năng lượng và sẵn sàng cho tự động hóa nhằm nâng cao hiệu quả vận hành và khả năng chống chịu của chuỗi cung ứng.

Ông Dennis Yeo, Giám đốc Dịch vụ Nhà đầu tư và Logistics & Công nghiệp khu vực châu Á - Thái Bình Dương của Cushman & Wakefield nhận định, Đông Nam Á đang bước vào giai đoạn tăng trưởng mới khi đa dạng hóa chuỗi cung ứng trở thành xu hướng mang tính cấu trúc lâu dài thay vì chỉ mang tính chu kỳ.

Theo ông, nhu cầu ngày càng lớn đối với các tài sản logistics chất lượng cao tại những vị trí có kết nối thuận lợi sẽ thúc đẩy cạnh tranh mạnh hơn trong thời gian tới, đồng thời mở ra cơ hội lớn cho các chủ đầu tư có khả năng cung cấp hệ thống kho vận hiện đại, đáp ứng yêu cầu công nghệ và vận hành ngày càng cao của thị trường.