Chung cư đang một mình một ngựa trên thị trường nhà ở

Hàng hóa - Giá cả 12/04/2024 15:24

"Không thể chỉ dựa vào ngân hàng để đẩy nhà ở xã hội lên" bởi ngân hàng cũng là tổ chức kinh doanh, ưu tiên lợi nhuận. "Thiếu phân khúc cạnh tranh, chung cư đang một mình một ngựa trên thị trường nhà ở", đó là khẳng định của chuyên gia Lê Xuân Nghĩa tại Tọa đàm “Cơ hội đầu tư bất động sản với Luật Đất đai sửa đổi” do Tạp chí Đầu tư Tài chính tổ chức sáng 12/4.

Lượng tìm kiếm bất động sản tại 2 đô thị lớn tiếp tục tăng Giải pháp hạ nhiệt giá nhà chung cư hiện nay Giá chung cư còn tăng đến bao giờ?

Phân khúc chung cư thương mại thẳng tiến với tốc độ tăng giá đáng sợ. Ảnh Nguyễn Quang

Cần sớm xử lý để tránh phân khúc chung cư “nổ bong bóng”

Cho ý kiến về Luật Đất đai sửa đổi tại toạ đàm, TS Lê Xuân Nghĩa nêu ra 1 vấn đề đang tồn tại là “người sở hữu một đằng, người sử dụng một nẻo”, điều này cho thấy những tồn tại cần được làm rõ và sửa đổi. Tuy nhiên, cũng theo ông Nghĩa, vì luật đã ra rồi nên không thể cầu toàn quá, thay vào đó nên góp ý, sửa đổi dần dần.

TS Lê Xuân Nghĩa cũng nêu lên tình trạng thực tế của thị trường bất động sản Việt Nam là “khủng hoảng phân khúc”. Theo đó, từ 2 năm trước, Thủ tướng Chính phủ đã nêu lên hiện trạng này, và đưa ra 2 phương án để “cứu” phân khúc nhà ở giá rẻ là đẩy qua ngân sách và đẩy qua ngân hàng trung ương.

Tuy nhiên, ông Nghĩa đánh giá “không thể dựa vào ngân hàng để đẩy nhà ở xã hội lên”. Cho tới nay, “phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ gần như thất bại, trong khi đó phân khúc chung cư thương mại thẳng tiến với tốc độ tăng giá đáng sợ”. Ông Nghĩa cho rằng thực trạng này cho thấy “một bước lùi về chiến lược của Chính phủ về xử lý thị trường nhà ở”.

TS Lê Xuân Nghĩa.

Vị chuyên gia này nhắc lại lời cảnh báo về thị trường bất động sản Việt Nam là “một mình phân khúc chung cư có bong bóng”, do cung cầu không còn cân đối hoặc đi ngược hướng vì nguồn cung giảm.

Do đó, ông Nghĩa cho rằng nếu không cảnh báo từ hiện tại và không sớm thực hiện Luật Đất đai để đưa các phân khúc khác vào thì phân khúc chung cư sớm muộn cũng sụp đổ, “có thể là từ nay tới cuối năm”, khiến chính sách chiến lược của chính phủ cũng bị ảnh hưởng.

Giải pháp để hạ giá nhà được nhắc đến nhiều nhất là đẩy mạnh nguồn cung mới, tăng tính cạnh tranh cho thị trường, nhất là sản phẩm nhà ở xã hội, nhà giá rẻ. Tuy nhiên ông Nghĩa đánh giá đến nay, tiến độ triển khai, giải ngân vốn tín dụng cho nhà ở xã hội "gần như thất bại". Gói 125.000 tỷ đồng đến nay giải ngân với tốc độ rất chậm, chưa đạt 1% sau một năm triển khai. Chuyên gia cho rằng "không thể chỉ dựa vào ngân hàng để đẩy nhà ở xã hội lên" bởi ngân hàng cũng là tổ chức kinh doanh, ưu tiên lợi nhuận.

"Thiếu phân khúc cạnh tranh, chung cư đang một mình một ngựa trên thị trường nhà ở", TS Lê Xuân Nghĩa nói.

Cùng quan điểm, PGS. TS Đinh Trọng Thịnh cho biết giá chung cư thời gian qua tăng nóng đến 30-40%. Nhiều chủ đầu tư chuẩn bị ra hàng cũng nâng giá bán. Ông cảnh báo điều này sẽ dẫn đến tình trạng giá chung cư "bong bóng", làm trầm trọng thêm cuộc khủng hoảng phân khúc đang diễn ra trên thị trường.

TS Đinh Trọng Thịnh kiến nghị cơ quan quản lý cần tháo gỡ ách tắc pháp lý triệt để, thúc đẩy lượng sản phẩm ra thị trường, gia tăng sự cạnh tranh. "Nhà ở xã hội, nhà giá rẻ là giải pháp quan trọng để thay đổi tình trạng khủng hoảng phân khúc hiện nay", chuyên gia cho hay.

Luật Đất đai sửa đổi hứa hẹn mở ra một giai đoạn mới

Cũng tại toạ đàm, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh (Học viện Tài chính) đánh giá những sửa đổi của Luật Đất đai sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc giải quyết nút thắt pháp lý, góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản và ngăn chặn đầu cơ.

Theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, những điều khoản trong dự thảo luật đã được xem xét và cân nhắc kỹ lưỡng, với sự đóng góp đa dạng từ các tầng lớp nhân dân và đoàn thể. Điều này giúp Luật Đất đai (sửa đổi) phản ánh đầy đủ và cụ thể nhu cầu, mong muốn của người dân, từ quyền sở hữu đến quá trình mua bán.

PGS.TS Thịnh nhấn mạnh rằng Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ thỏa mãn những mong muốn cụ thể của các tầng lớp dân cư và tuân theo Hiến pháp và luật pháp của Việt Nam. Điều này không chỉ giúp giải quyết các vấn đề thực tế mà còn tạo ra một cơ sở vững chắc để đất đai trở thành một nguồn lực thực sự trong phát triển kinh tế xã hội.

Đồng thời, PGS.TS Thịnh lưu ý rằng sự quản lý chặt chẽ từ nhà nước trong các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, thu hồi đất đai sẽ đảm bảo quyền lợi của các bên một cách hợp lý và công bằng. Điều này giúp ngăn chặn các hình thức đầu cơ không lành mạnh và duy trì sự ổn định trong thị trường bất động sản.

“Về cơ bản, Luật Đất đai sửa đổi thỏa mãn được những mong muốn của các tầng lớp dân cư, phù hợp Hiến pháp, luật pháp, giúp giải quyết được các vướng mắc trong thực tiễn, từ đó hướng đến việc làm cho đất đai trở thành nguồn lực thực sự trong phát triển kinh tế xã hội.

"Cùng với đó, ở lần sửa đổi này, có nhiều quy định mới được sửa đổi như thu hồi đất, bồi thường đất, khung giá đất.... Đây đều là những điểm mới tiến bộ so với điểm cũ”, PGS.TS Thịnh nói.

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh (Học viện Tài chính)

Với vấn đề xây dựng các văn bản hướng dẫn luật, PGS.TS Thịnh cho rằng đây là vấn đề quan trọng, cần được chú ý. “Nghị định có ưu điểm là có thể được sửa đổi hàng năm để bám sát thực tế cuộc sống. Đây là điểm thuận lợi, nên để Luật Đất đai sớm được thực hiện hiệu quả thì nên nhanh chóng xây dựng các văn bản dưới luật, quá trình thực thi nếu có vấn đề vướng mắc có thể lập tức đề xuất sửa đổi”.

Cuối cùng, PGS.TS Thịnh nhấn mạnh việc sửa đổi Luật Đất đai hứa hẹn mở ra một giai đoạn mới cho pháp lý, giúp tháo gỡ những ràng buộc đối với thị trường bất động sản trong thời gian tới.

TS Lê Xuân Nghĩa đánh giá Luật Đất đai mới tạo ra những cơ hội để khắc phục các vấn đề tồn tại trong thị trường bất động sản Việt Nam, nhưng cần được truyền thông đúng đắn và mạnh mẽ về phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ, bên cạnh đó một mặt cũng phải nói về rủi ro.

Thêm vào đó, cần đẩy nhanh các thủ tục pháp lý, làm phương án mới về chính sách nhà ở cho người nghèo để khắc phục hậu quả.