Hà Nội khan hiếm căn hộ dưới 2 tỷ đồng, cơ hội nào cho người thu nhập thấp?

Hàng hóa - Giá cả 22/02/2024 10:51

Theo báo cáo của Savills, quý IV/2023, Các căn hộ có giá từ 2 đến 4 tỷ đồng chiếm 55% thị phần. Chỉ 3% số căn hộ có giá bán dưới 2 tỷ đồng, khiến người có thu nhập thấp, người trẻ ngày càng xa giấc mơ an cư.

Bất động sản TP HCM khan hiếm nguồn cung chung cư giá rẻ TP HCM: Nguồn cung căn hộ dưới 2 tỉ dồi dào Giá căn hộ tăng, khách hàng “đỏ mắt” tìm căn hộ giá rẻ

Hà Nội khan hiếm căn hộ dưới 2 tỷ đồng.

3% số căn hộ có giá bán dưới 2 tỷ đồng

Theo báo cáo của Savills, quý IV/2023 là thời điểm thị trường nhà ở tại Hà Nội ghi nhận số lượng nguồn cung mới thấp nhất trong 10 năm qua, trên cả phân khúc thấp tầng và căn hộ.

Đối với phân khúc căn hộ, trong quý IV/2023, nguồn cung tăng 52% theo quý nhưng giảm 1% theo năm với 2.876 căn. Nguồn cung sơ cấp đạt 11.911 căn, giảm 40% theo quý và 41% theo năm.

Mức giá nhà phổ biến của cả hai phân khúc vẫn neo ở mức cao. Trong đó, các căn hộ có giá từ 51 - 70 triệu đồng/m2, chiếm 63% nguồn cung mới, tăng 24% theo năm.

Các căn hộ trong khoảng giá này chiếm 49% số lượng các căn bán được, tăng 21% theo năm. Các căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng chiếm 42% số lượng căn bán được trong năm 2023 tăng từ mức 3% trong năm 2019.

Các căn hộ có giá từ 2 đến 4 tỷ đồng chiếm 55% thị phần. Chỉ 3% số căn hộ có giá bán dưới 2 tỷ đồng.

Đối với phân khúc thấp tầng, năm 2023, tổng nguồn cung mới đạt 272 căn, giảm 82% theo năm. Nguồn cung sơ cấp đạt 710 căn đến từ 16 dự án, giảm 2% theo quý và 23% theo năm. Nhà liền kề là sản phẩm chính với thị phần 44%.

Số lượng căn hộ bán được của căn hộ trong quý IV/2023 đạt 3.045 căn, tăng 45% theo quý và 5% theo năm. Nguồn cung mới có tỷ lệ hấp thụ 46%.

Đối với phân khúc thấp tầng, mặc dù hầu hết các chủ đầu tư không thay đổi giá nhưng lượng hàng tồn kho thấp tầng giá cao khiến giá sơ cấp tăng.

Đơn cử, giá biệt thự sơ cấp tăng 55% theo quý lên 160 triệu đồng/m2 đất chủ yếu do nguồn hàng giá thấp tại Mê Linh đã được bán trong quý 3/2023. Giá liền kề tăng 3% theo quý lên 194 triệu đồng/m2 đất. Giá shophouse cũng tăng 3% theo quý lên 328 triệu đồng/m2 đất.

Theo Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội, phân khúc nhà ở vẫn tiếp tục đà tăng trưởng về giá là do chi phí đất và chi phí xây dựng tăng, cơ sở hạ tầng phát triển và chất lượng được cải thiện. Việc hạn chế về nguồn cung trên thị trường vẫn còn tiếp tục, dẫn đến giá bán sơ cấp trung bình toàn thị trường tiếp tục tăng cao.

Dự kiến năm 2024, thị trường sẽ có thêm 2.932 căn ở mới từ 13 dự án; 82% sẽ đến từ các dự án mới. Việc phát triển cơ sở hạ tầng như đường Vành đai 3,5 và 4 sẽ mở rộng thị trường nhà ở Hà Nội. Trong giai đoạn 2024- 2026, khu vực ngoại thành sẽ chiếm 75% nguồn cung mới tại Hà Nội.

Giấc mơ an cư ngày càng xa vời với người thu nhập thấp

Hà Nội khan hiếm căn hộ dưới 2 tỷ đồng, cơ hội nào cho người thu nhập thấp?

Có sự chênh lệch giữa giá nhà và thu nhập của người dân.

Anh Lý Văn Phụng rời quê ở Hoa Lư, Ninh Bình lên Hà Nội lập nghiệp được hơn 14 năm. Sau 6 năm lập gia đình và có 2 con nhỏ, anh luôn khát vọng mua được một căn hộ chung cư để “an cư, lạc nghiệp”, ổn định cuộc sống.

Vợ chồng anh vừa làm doanh nghiệp trong khu làng nghề Triều Khúc (huyện Thanh Trì) vừa kinh doanh hoa quả online nên mỗi năm cũng tích cóp được hơn 100 triệu đồng.

Anh Phụng cho biết, hơn 6 năm dành dụm, vợ chồng anh cũng có được khoản tiền hơn 800 triệu đồng.

"Gia đình hai bên thống nhất sẽ hỗ trợ vợ chồng tôi khoảng 1 tỷ đồng khi mua nhà. Cộng cả hai khoản vào chúng tôi có được khoảng 2 tỷ để mua chung cư. Những tưởng với số tiền ấy chúng tôi sẽ tìm mua được căn chung cư khoảng 55 - 65m2, 2 phòng ngủ, 2 vệ sinh.

Tuy nhiên, nhiều tháng nay chúng tôi liên tục đăng thông tin và nhờ những người môi giới bất động sản tìm kiếm căn chung cư phù hợp nhưng không tìm được căn nào có giá khoảng 2 tỷ đồng”, anh Phụng nói.

Theo anh Phụng, khi tìm mua chung cư mới ở Hoàng Mai, Cầu Giấy, Bắc Từ Liêm thì không có chung cư nào giá dưới 38 triệu đồng/m2. Điển hình chung cư ở Dự án căn hộ, chung cư Rose Town 79 Ngọc Hồi được các sàn giao dịch bất động sản rao bán với giá cao ngất ngưởng.

“Căn 2 phòng ngủ cộng 1, diện tích 89m2, nội thất cơ bản, giá trả thẳng sau chiết khẩu là 3,9 tỷ đồng, xấp xỉ 44 triệu đồng/m2. Căn 3 phòng ngủ 104m2, nội thất cơ bản, giá tạm tính 4,9 tỷ, hơn 47 triệu/m2.

Chúng tôi cũng tìm căn diện tích nhỏ hơn nhưng các sàn đều báo không còn, hoặc còn nhưng phải mua lại với giá 52 triệu/m2. Với giá như vậy thì người lao động chúng tôi có nằm mơ cũng không dám nghĩ đến mua chung cư”, anh Phụng nói.

TS Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia tài chính - ngân hàng cũng đưa ra dẫn chứng về sự chênh lệch giữa giá nhà và thu nhập của người dân.

Cụ thể, một lao động ở độ tuổi 30 trở xuống có mức thu nhập trung bình khoảng 15 triệu đồng/tháng, trừ khoản sinh hoạt phí ở những đô thị lớn như TP.HCM hay Hà Nội thì còn dư khoảng 6 triệu đồng, như vậy cần ít nhất 20 năm mới tích cóp được 1,5 tỷ đồng.

Còn với mức thu nhập 20-30 triệu đồng/tháng, muốn mua được một căn hộ 1,5 tỷ đồng cũng phải tích cóp trong 10-15 năm. Tuy nhiên, vấn đề là dù có ngay 1,5 tỷ đồng lúc này thì cũng không tìm thấy dự án căn hộ nào ở Hà Nội hay TP.HCM có giá bán như vậy.

Còn theo kênh thông tin Batdongsan.com.vn, với giá rao bán trung bình các loại hình nhà ở Hà Nội đạt 22,8 tỷ đồng/căn với nhà mặt phố; 17,8 tỷ đồng/căn với biệt thự; 6,3 tỷ đồng/căn với nhà riêng và 3,1 tỷ đồng/căn đối với chung cư.

Ước tính, thu nhập bình quân của người lao động ở Hà Nội năm 2023 là 135 triệu đồng/năm. Như vậy, để sở hữu một căn nhà mặt phố tại Hà Nội, người dân cần "cày cuốc" 169 năm, muốn sở hữu nhà riêng thì cần 132 năm, còn mua căn hộ chung cư mất 23 năm (với giả thiết người lao động dùng toàn bộ thu nhập để mua nhà).

Các dữ liệu này cho thấy việc an cư của người dân tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM là vô cùng khó khăn. Đứng trước khó khăn về giá nhà tăng cao, theo các chuyên gia, nhiều người dân đã chấp nhận phải đi thuê thay vì mua nhà.

Ông Lê Bảo Long, Giám đốc chiến lược của Batdongsan.com.vn nhận định: “Việc mua chung cư đang ngày càng khó đối với người dân khi tốc độ tăng thu nhập không bắt kịp tốc độ tăng giá nhà. Trong tương lai, các dự án chung cư sơ cấp cũng sẽ có mặt bằng giá cao vì chủ đầu tư phải tối ưu lợi nhuận khi các chi phí bị đẩy lên. Theo báo cáo của Batdongsan.com.vn về tâm lý người tiêu dùng bất động sản, trong bối cảnh giá nhà neo cao, người dân đang chuyển sang hướng đi thuê hoặc tìm cách vay mua nhà”.