Nhà nước sẽ can thiệp khi giá bất động sản tăng hơn 20% trong 3 tháng

Nghị định 96 đưa ra nhiều biện pháp điều tiết thị trường.

Nhiều biện pháp điều tiết thị trường

Nghị định 96/2024 quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản, các Bộ, ngành, địa phương sẽ đề xuất biện pháp điều tiết thị trường bất động sản khi chỉ số giá giao dịch tăng hoặc giảm trên 20% trong 3 tháng, hoặc khi thị trường có các biến động khác ảnh hưởng đến ổn định kinh tế - xã hội.

Các biện pháp điều tiết cụ thể sẽ thuộc trách nhiệm của các Bộ, ngành, cơ quan liên quan. Chẳng hạn, Bộ Xây dựng sẽ đề xuất các biện pháp liên quan đến chính sách pháp luật về quy hoạch đô thị, xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản; về chương trình, kế hoạch phát triển đô thị, nhà ở, bất động sản; về cơ cấu sản phẩm bất động sản.

Bộ Kế hoạch và Đầu tư đề xuất các biện pháp liên quan đến chính sách pháp luật về đầu tư, đấu thầu. Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất các biện pháp liên quan đến chính sách về đất đai. Bộ Tài chính đề xuất các biện pháp liên quan đến chính sách pháp luật về thuế, tài chính, chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp.

Còn Ngân hàng Nhà nước có trách nhiệm đề xuất các biện pháp liên quan đến chính sách pháp luật về tín dụng. UBND cấp tỉnh rà soát việc triển khai các dự án của địa phương, doanh nghiệp và đề xuất các biện pháp điều tiết thị trường trên địa bàn.

Thực tế, thị trường bất động sản từng trải qua nhiều đợt tăng giá bất hợp lý, "sốt đất" diễn ra khắp cả nước trước khi rơi vào khó khăn từ quý II/2022. Trong các đợt "sốt", giá đất có thể tăng 20-30% trong một tháng, có nơi giá đất tăng gấp đôi chỉ trong vòng nửa năm.

Để ngăn chặn các cơn "sốt đất" cục bộ, chính quyền một số địa phương từng phải tuyên truyền, cảnh báo người dân, thậm chí cấm giao dịch.

Tăng vai trò quản lý của các cơ quan bộ ngành

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh.

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế, cho rằng quy định mới đã tăng vai trò quản lý của các cơ quan bộ ngành khi địa ốc biến động mạnh. Bởi một thập kỷ qua, hiện tượng một số nhóm nhà đầu cơ và môi giới "tạo sóng, làm giá" diễn ra phổ biến. Song song đó, việc quản lý lỏng lẻo khiến giá bất động sản nhiều khu vực biến động mạnh, gây nhiều hệ lụy, theo ông Thịnh.

Thực tế, 5 năm trở lại đây, thị trường bất động sản trải qua nhiều đợt "sốt nóng" do một số nhóm đầu cơ và môi giới gom hàng, đẩy giá và lướt sóng. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, giai đoạn 2020-2022, thị trường chứng kiến nhiều đợt tăng giá bất thường, nhất là đất nền vùng ven. Nhiều khu vực huyện ven Hà Nội hay các tỉnh lân cận như Bắc Giang, Bắc Ninh, Hòa Bình, Hưng Yên... giá đất tăng cục bộ 40-50% so với trước dịch bệnh.

Ở phân khúc chung cư, giá cũng tăng đột biến. Theo số liệu của hãng dịch vụ, tư vấn bất động sản CBRE, tới cuối năm 2023, giá bán căn hộ tại Hà Nội đã tăng 14,6% theo năm, bằng với mức đã ghi nhận ở TP HCM giai đoạn 2020-2021. Giá chung cư Hà Nội liên tục leo thang nửa đầu năm nay, đạt bình quân 60 triệu đồng một m2 giá sơ cấp.

Đất, nhà ở tăng giá tại nhiều địa phương, kéo theo nhiều nhóm nhà đầu tư đổ xô đi đấu giá, đầu cơ. Tình trạng này diễn ra phổ biến nhưng nhà chức trách thiếu công cụ, biện pháp khống chế, dẫn nhiều phân khúc tăng đột biến, nhất là nhà ở, vượt khả năng chi trả của phần đông người dân. CBRE cho biết giá chung cư Hà Nội ngang Kuala Lumpur nhưng thu nhập bình quân đầu người ít hơn 4 lần, cho thấy khả năng mua nhà của người dân Thủ đô thấp hơn.

Tuy nhiên, ông Định Trọng Thịnh cho rằng việc Nhà nước can thiệp khi giá bất động sản tăng hay giảm trên 20% trong 3 tháng "còn mang tính hành chính". Bởi khác với các sản phẩm như xăng, dầu, vàng, Nhà nước có thể can thiệp bằng công cụ thuế hay đẩy nguồn cung lớn ra thị trường, bất động sản có tính đặc thù hơn. Đó là giá trị lớn, nguồn cung khan hiếm và giá giao dịch không công khai như các sản phẩm tiêu dùng trên.

"Biến động giá trên thị trường địa ốc được quyết định bởi cung - cần nên không thể can thiệp bằng mệnh lệnh để thay đổi giá giao dịch", PGS.TS Đinh Trọng Thịnh nói. Chưa kể, hiện cơ quan quản lý chưa xây dựng cơ sở dữ liệu giao dịch toàn quốc - yếu tố quyết định việc giá có tăng hay giảm trên 20% trong ba tháng hay không.

Cùng quan điểm, ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property (công ty chuyên quản lý đơn vị môi giới, phát triển dự án), cho biết chỉ số giá giao dịch một số phân khúc bất động sản chủ yếu do các đơn vị độc lập thu thập và công bố. Trong khi thị trường địa ốc gồm nhiều khu vực và phân khúc khác biệt. Ông Toản ví dụ đầu năm nay, tại Hà Nội, chung cư cũ ghi nhận biến động tăng giá đến 30-40% so với cuối năm ngoái, nhưng đất nền huyện ven lại ảm đạm, thậm chí giảm giá nhẹ.

Luật Nhà ở có hiệu lực sớm sẽ tháo gỡ những vướng mắc trong triển khai chính sách nhà ở xã hội

Từ 1/8/2024, không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư

Luật Đất đai 2024 sẽ chấm dứt hiện tượng “găm giữ đất” chờ tăng giá