Tăng giá đất ở TP.HCM, 8 nhóm đối tượng bị tác động

Tuyến đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ (quận 1), mức giá mới dự kiến là 810 triệu đồng/m².

Giá đất điều chỉnh tăng đến 50 lần

Tại huyện Hóc Môn, đường song hành Quốc lộ 22 (đoạn từ đường Nguyễn Ảnh Thủ đến đường Lý Thường Kiệt) giá đất tăng 51 lần. Ở huyện Bình Chánh, giá đất tăng 24 lần (như tại đường số 8, khu dân cư Trung Sơn, giá hiện hành là 6,3 triệu đồng/m2, theo dự thảo là 150 triệu đồng/m2). Ở huyện Nhà Bè có tuyến đường Phạm Hùng giá đất tăng tới 23 lần (giá hiện hành là 3 triệu đồng và dự kiến điều chỉnh là 70 triệu đồng/m2).

Tại khu vực trung tâm, tuyến đường Đồng Khởi có giá đất cao nhất 810 triệu đồng/m2, hiện hành là 162 triệu đồng/m2 (tăng khoảng 5 lần). Nhiều tuyến đường khác cũng có giá dự kiến lên cao như Công Trường Mê Linh, Công xã Paris là 484 triệu đồng/m2 (hiện hành là 96,8 triệu đồng/m2); Công trường Lam Sơn 579 triệu đồng/m2 (hiện hành gần 116 triệu đồng/m2); đường Hai Bà Trưng (đoạn từ Bến Bạch Đằng tới Nguyễn Thị Minh Khai) có giá đất là 484 triệu đồng/m2, hiện hành là 96,8 triệu đồng/m2.

Ông Nguyễn Toàn Thắng – Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM (TN-MT) đã giải thích lý do áp dụng bảng giá đất mới. Theo ông Thắng, Luật Đất đai 2024 sẽ có hiệu lực từ 1/8/2024, và quy định này buộc các tỉnh, TP phải cập nhật bảng giá đất mới ngay lập tức.

Dù rất muốn có thêm thời gian để thực hiện điều chỉnh bảng giá đất, nhưng quy định của luật không cho phép việc chờ đợi. Nếu không tham mưu để ban hành bảng giá điều chỉnh, sẽ dẫn đến tình trạng tắc nghẽn trong giải ngân đầu tư công và thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai.

Tại TP.Thủ Đức, bảng giá đất hiện hành chỉ từ 5-7 triệu đồng/m², có nơi trên 20 triệu đồng/m², nhưng bây giờ cũng tăng hàng chục lần. Chẳng hạn, đường Trần Não dự kiến có giá 149 triệu đồng/m², trong khi bảng giá cũ chỉ từ 13-22 triệu đồng/m².

Các tuyến đường ở khu vực Thảo Điền trước đây chỉ khoảng 7,8 triệu đồng/m², nay giá dự kiến tăng lên từ 88-120 triệu đồng/m².

Bảng giá đất mới không làm tăng giá đất thị trường mà được xây dựng dựa trên cơ sở dữ liệu thị trường về giá đất, thông qua việc thu thập và tổng hợp dữ liệu từ nhiều nguồn như cục thuế, văn phòng đăng ký đất đai các quận, huyện. Bảng giá đất mới sẽ không còn hệ số điều chỉnh và được thiết lập dựa trên các giao dịch thực tế diễn ra trên thị trường qua nhiều năm. Điều này nhằm mục đích cập nhật giá đất tái định cư được phê duyệt theo giá thị trường, mà không làm tăng giá thị trường.

Ông Thắng cho biết, quá trình xây dựng bảng giá đất mới này không hề đơn giản. Quá trình này đã diễn ra rất nhanh chóng và khẩn trương. Từ ngày 3/7, UBND TP.HCM đã yêu cầu Sở TN-MT xây dựng bảng giá đất và tham mưu kế hoạch để thực hiện Điều 257 Luật Đất đai 2024. Bảng giá mới không còn hệ số và chỉ quy định 12 trường hợp được áp dụng trong bảng giá đất. Ông Thắng cho biết, quá trình xây dựng bảng giá đất được thực hiện trong 30 ngày với sự tham gia của các quận, huyện, sở, ban ngành và đơn vị tư vấn.

11 nhóm đối tượng bị tác động

Việc điều chỉnh bảng giá đất không chỉ đơn thuần là một quyết định hành chính mà còn ảnh hưởng lớn đến nhiều nhóm đối tượng. Bảng giá đất điều chỉnh của TP.HCM dự kiến áp dụng từ ngày 1/8 với mức tăng từ 5 đến 50 lần, giúp giá đất sát thị trường hơn nhưng cũng gây khó khăn khi tác động đến 11 nhóm đối tượng.

Trong đó, 3 nhóm không bị ảnh hưởng và 8 nhóm bị ảnh hưởng. Cụ thể, 3 nhóm không bị ảnh hưởng gồm: tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm; tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; và tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng.

Trong khi đó, 8 nhóm bị ảnh hưởng gồm: hộ gia đình, cá nhân được công nhận và chuyển mục đích sử dụng đất; tính thuế sử dụng đất; tính lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai; và tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê.

Theo quy định tại khoản 1, Điều 257, Luật Đất đai 2024, bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành sẽ tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025. Trường hợp cần thiết, UBND cấp tỉnh có thể quyết định điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương.

Tuy nhiên, từ ngày 1/8/2024, không còn hệ số K nên TP.HCM phải điều chỉnh bảng giá đất để tránh tình trạng đình trệ các dự án đầu tư công. Sở TN-MT TP.HCM đã làm việc khẩn trương để xây dựng bảng giá đất mới và trình UBND TP.HCM phê duyệt. Bảng giá đất mới sẽ được áp dụng đến ngày 31/12/2025. Từ ngày 1/1/2026, sẽ thực hiện việc điều chỉnh theo quy định mới của pháp luật.

Khá đông người dân chờ hoàn thiện các thủ tục liên quan đến nhà đất. Ảnh: TH

Nên áp dụng bảng giá đất mới từ ngày 1/1/2026

Bình luận về vấn đề này trên Báo Thanh Niên, luật sư (LS) Nguyễn Văn Hậu, Phó chủ nhiệm Đoàn LS TP.HCM, cho rằng dựa trên các chính sách pháp luật, việc áp dụng bảng giá đất mới quả thật rất cần thiết bởi điều này sẽ giúp người dân có đất bị thu hồi được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thỏa đáng. Các dự án, công trình trọng điểm được đầu tư bằng vốn ngân sách bớt ách tắc về giải phóng mặt bằng; đồng thời giúp tăng thu ngân sách nhà nước. Tuy nhiên vấn đề xác định thời điểm áp dụng và áp dụng thế nào vẫn cần phải xem xét lại. Bởi trong tình hình hiện nay thì việc áp dụng ngay lập tức bảng giá đất mới từ tháng 8.2024 là chưa phù hợp với tình hình xã hội thực tế, khi một trong những nội dung chịu tác động đáng kể chính là số tiền phải nộp theo nghĩa vụ tài chính sẽ cao hơn nhiều so với trước đây.

"Theo bảng giá đất hiện hành được ban hành bởi Quyết định số 02/2020 thì số tiền mà các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phải nộp tại các vùng ven chỉ ở mức vài trăm triệu đồng đối với thửa đất 100 m2. Nhưng nếu áp dụng bảng giá đất mới thì số tiền phải nộp có thể lên đến hàng tỉ đồng, vượt quá khả năng của người sử dụng đất", LS Hậu phân tích.

Đồng quan điểm, ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản, cho rằng việc áp dụng bảng giá đất mới theo sát giá thị trường đã được Quốc hội ban hành rất minh bạch và rõ ràng trong luật Đất đai 2024. Theo đó, thời điểm áp dụng là từ ngày 1/1/2026. Thời hạn này đã được tính toán kỹ lưỡng để có một khoảng thời gian quá độ cho người dân chuẩn bị và có thể lựa chọn giải pháp phù hợp để hoàn thiện thủ tục pháp lý cho tài sản đất đai của mình.

Phân khúc bất động sản nào sẽ tỏa sáng những tháng cuối năm?

Điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội

Theo Nghị định mới, thu nhập mỗi tháng bao nhiêu sẽ được mua nhà ở xã hội?