Bất động sản phía Nam với nỗi lo quy hoạch, đất công

Hiện nay, TP.HCM có khoảng 160 dự án BĐS thương mại tại TP.HCM vướng đất công, quy hoạch không đúng mục đích sử dụng đất. Điều này khiến cho các dự án bị ngưng trệ trong nhiều năm liền.

Đổi đất công viên, cây xanh thành nhà ở

Đơn cử như dự án Khu nhà nhà ở phường Long Bình - tên thương mại The 9 Stellars (TP.Thủ Đức, TP.HCM) do Công ty cổ phần Ngân Thạnh làm chủ đầu tư, Sơn Kim Land là đơn vị phát triển dự án.

Dự án The 9 Stellars có diện tích 16,5 ha, nằm cạnh Bến xe miền Đông mới. Theo quy hoạch chi tiết 1/500 mà UBND Quận 9 (nay là TP.Thủ Đức) phê duyệt thì dự án có 80 căn biệt thự villa và 3.000 căn hộ cao cấp.

Tuy nhiên, tại kết luận của Thanh tra Bộ TN&MT năm 2018 về dự án The 9 Stellars đã chỉ ra: Tại thời điểm tháng 5/2009 UBND TP.HCM có văn bản chấp thuận cho Công ty cổ phần Ngân Thạnh được thực hiện dự án Khu nhà ở phường Long Bình thì vị trí khu đất được quy hoạch là khu công viên cây xanh tập trung.

Khu đất xây dựng dự án Khu nhà nhà ở phường Long Bình - tên thương mại The 9 Stellars mà Sơn Kim Land là đơn vị phát triển dự án có nhiều vấn đề về quy hoạch.

UBND Quận 9 phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 Khu nhà ở tại phường Long Bình (năm 2010) trước khi UBND TP.HCM phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung Quận 9 (năm 2012) từ đất công viên cây xanh tập trung sang đất khu dân cư (xây dựng mới hoặc chỉnh trang đô thị) là trái với quy định của Luật Quy hoạch Đô thị năm 2009.

Đồng thời, khi giao đất các cơ quan chức năng của TP.HCM không thẩm định nhu cầu sử dụng đất là không đúng quy định của Luật Đất đai năm 2003.

Bên cạnh đó, khu đất được quảng cáo xây dựng dự án The 9 Stellars cũng có một phần nguồn gốc đất công nhưng lại giao cho chủ đầu tư không thông qua đấu giá.

"Phần diện tích đất công (41.697 m2) có trong dự án thuộc trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất theo hình thức đấu giá theo quy định Luật Đất đai năm 2003. Do dự án có phần đất tự thỏa thuận với người sử dụng đất và các diện tích đất do Nhà nước quản lý nằm xen kẽ trong khu vực dự án nên UBND TP.HCM đã giao đất cho dự án không thông qua đấu giá", kết luận thanh tra của Bộ TN&MT nêu rõ.

Một dự án khác ở TP.HCM cũng do Sơn Kim Land phát triển và Công ty cổ phần Quốc Lộc Phát làm chủ đầu tư là Khu phức hợp Sóng Việt (tên thương mại là The Metropole Thủ Thiêm) cũng đang bị các nhà đầu tư đặt nhiều câu hỏi về tính pháp lý.

Trước đó, năm 2019, Thông báo số 1041/TB-TTCP của Thanh tra Chính phủ về công tác quản lý nhà nước và thực hiện pháp luật trong quy hoạch, quản lý xây dựng, đất đai tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP.HCM có nêu dự án được cơ quan chức năng TP.HCM chỉ định nhà đầu tư, giao đất không thông qua đấu giá, là không đúng quy định, gây thất thoát ngân sách Nhà nước một số tiền rất lớn. Từ đó, Thanh tra Chính phủ đề nghị cần phải được xem xét, xác định lại giá đất tại dự án để truy thu.

Dự án The 9 Stellars được phê duyệt quy hoạch từ năm 2010 nhưng đến nay vẫn chỉ là bãi đất trống, chưa có động thái xây dựng nhưng nhiều trang thông tin điện tử đã quảng cáo, mời gọi khách hàng đặt cọc giữ chỗ sản phẩm biệt thự, căn hộ.

Nhà đầu tư đắn đo, không dám xuống tiền

Trước vấn đề quy hoạch, đất công xen kẹt đang vướng mắc tại nhiều dự án BĐS ở TP.HCM đã khiến cho các nhà đầu tư, đắn đo không dám xuống tiền.

Được biết, giữa năm 2021, lãnh đạo TP.HCM cho biết, Thành phố sẽ thành lập tổ công tác để giải quyết, tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc của các dự án BĐS hiện nay trên địa bàn.

Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Đức Hoàng, một nhà đầu tư BĐS khu vực phía Nam nhận định, giải quyết vấn đề mà các dự án BĐS hiện nay đang vướng không phải chuyện đơn giản.

Bởi mỗi dự án đều có những đặc thù riêng, nếu giải quyết được thì cũng phải mất rất nhiều thời gian. Trong khi đó, nhà đầu tư hiện nay rất "kỵ" với những dự án chậm tiến độ, không thể triển khai.

"Vấn đề đất công, quy hoạch chồng chéo dẫn đến khó xác định mục đích sử dụng đất là vấn đề lớn mà thẩm quyền cấp tỉnh khó có thể giải quyết được. Vấn đề này nổi cộm ở TP.HCM gần chục năm nay nhưng đến bây giờ vẫn là nỗi đắn đo lớn của các nhà đầu tư khiến tôi và nhiều người khác không dám xuống tiền mua", ông Hoàng bày tỏ.