Xuất hiện trào lưu săn mua đất không sổ đón đầu luật mới: Mạo hiểm và rất rủi ro

Người dân đổ xô “săn” đất không sổ. Ảnh minh hoạ

Luật Đất đai 2024 sửa đổi vừa được Quốc hội quyết nghị có hiệu lực từ ngày 1/8 tới, quy định Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ) với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ mà không vi phạm pháp luật, không thuộc trường hợp được giao đất sai thẩm quyền.

Theo đó, 3 trường hợp được cấp sổ đỏ là hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước ngày 18/12/1980, từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993, từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2014, điều kiện là đất được UBND xã xác nhận không có tranh chấp.

Đổ xô “săn” đất không sổ

Trong bối cảnh thị trường bất động sản còn trầm lắng, hầu hết các kênh đầu tư đều kém hấp dẫn, một số đã mạo hiểm tìm mua nhà đất không sổ đỏ tại các vùng nông thôn với kỳ vọng khi Luật Đất đai có hiệu lực, đất được cấp sổ đỏ, giá bán sẽ tăng nhiều lần.

Anh Nguyễn Văn Tuấn, một môi giới nhà đất tại Hải Dương chia sẻ, từ cuối năm 2023, nhiều nhà đầu tư bất ngờ nhờ anh tìm mua giúp những khu nhà đất không sổ đỏ nhưng không có tranh chấp hay vi phạm. Thông thường, những lô đất này có giá rất rẻ so với những khu đất khác nhưng việc mua bán sẽ thực hiện bằng giấy tờ viết tay.

" Nhiều vùng nông thôn tại Hải Dương hiện nay đã được đô thị hóa, đất có nơi lên tới gần 20 triệu đồng/m2. Trong khi đó, những lô đất cùng vị trí nhưng do không có sổ đỏ thì giá chỉ bằng một nửa, thậm chí 1/3 ", anh Tuấn nói

Anh Tuấn lấy dẫn chứng một lô đất hơn 200 m2 chưa có sổ đỏ tại huyện Cẩm Giàng (Hải Dương) hiện đang bán với giá khoảng 7 triệu đồng/m2. Trong khi cách đó khoảng 500m2, 1 lô đất khác có sổ đỏ đang được bán với giá 14 - 15 triệu đồng/m2.

Lý giải việc nhiều người tìm mua đất không sổ đỏ thời gian gần đây, anh Tuấn nhận định do tâm lý đón đầu Luật Đất đai sửa đổi có hiệu lực sẽ giúp việc cấp sổ đỏ trở nên thuận lợi hơn.

" Việc kéo dài thời gian sử dụng đất thêm 10 năm so với quy định cũ cũng là điểm giúp việc cấp sổ thuận lợi hơn cho người dân. Sau khi mua đất không sổ với giá rẻ, nhà đầu tư dễ dàng làm sổ đỏ và bán lại với giá đắt hơn để hưởng lời ", anh Tuấn nói.

Bà Kim - nhân viên một công ty môi giới nhà đất khu vực Bình Phước, Tây Ninh - cũng cho biết gần đây có nhiều người liên hệ hỏi mua đất diện tích lớn để làm nông nghiệp, có người hỏi mua cả đất không sổ đỏ miễn là có giá tốt. "Tuần trước, công ty tôi vừa tư vấn và chốt được khu đất rộng hơn 12 ha đang trồng sầu riêng và một số loại cây ăn trái khác ở huyện Lộc Ninh, tỉnh Bình Phước, giá hơn 7 tỉ đồng. Trong 12 ha này chỉ 3 ha có sổ, còn lại chưa làm sổ" - bà Kim nói.

Anh Nguyễn Ánh Dương, một người chuyên môi giới bất động sản cho biết, sau khi Luật Đất đai 2024 được Quốc hội thông qua, nhu cầu tìm mua, giao dịch nhà đất không có "sổ đỏ" tăng cao. Gần đây, nhiều giao dịch đã thành công sau khi người mua kiểm tra chắc chắn nhà ở không rơi vào quy hoạch, đất có nguồn gốc lâu năm.

Có nhiều người nghe theo trào lưu, không kiểm tra kỹ mà đặt tiền mua luôn. Họ biết việc mua nhà đất không có “sổ đỏ” chỉ thực hiện qua giấy viết tay nhưng vì giá rẻ, thậm chí bằng 1/2 nhà có sổ nên quyết định tiến hành giao dịch, bất chấp rủi ro.

Nên cân nhắc trước khi xuống tiền đầu tư

Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam.

Luật sư Nguyễn Phương Liên, Công ty Luật SENLAW, cho rằng việc mua đất không sổ là một hình thức đầu tư mạo hiểm và rất rủi ro. Người dân, nhà đầu tư cần cân nhắc lợi - hại khi mua hay bán đất theo trào lưu này. "Đất chưa có giấy tờ pháp lý thường có giá thấp hơn rất nhiều so với đất đã được nhà nước công nhận quyền. Nhưng đi kèm với đó là rất nhiều rủi ro, như khi mua đất chưa có giấy tờ pháp lý, người mua khó xác minh nguồn gốc của đất, thông tin về thửa đất, tình trạng quy hoạch. Tiếp theo là vì không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người mua khó bảo đảm về việc đất có tranh chấp hay bị lấn chiếm không, có tình trạng mua bán đất chồng chéo và mâu thuẫn về quyền sở hữu không. Khi đó, người mua bị phụ thuộc vào sự trung thực của người bán. Hay người mua sẽ bị hạn chế các quyền cơ bản của người sử dụng đất vì không thể thực hiện việc chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cho thuê... Nếu muốn xây dựng trên đất cũng phải chờ hoàn tất thủ tục xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất..." - luật sư Liên phân tích.

Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, Luật Đất đai 2024 chỉ giải quyết những tồn tại về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với các thửa đất sử dụng trước ngày 1-7-2014. Nếu người dân không tìm hiểu mà mua đất sử dụng sau năm 2014 thì không được quyền làm “sổ đỏ”. Khi quyết định mua đất dạng này, phải bảo đảm đủ 3 điều kiện. Thứ nhất là thửa đất ổn định trước năm 2014. Thứ hai là đất phù hợp với quy hoạch đất ở. Thứ ba là không có tranh chấp và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất ở. Người mua đất phải hiểu biết về thửa đất đó, nếu không hiểu thì gặp rủi ro lớn là không tránh khỏi.

Về vấn đề này, luật sư Nguyễn Xuân Toán, Công ty Luật Tản Viên Sơn, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội thông tin, quy định mới chủ yếu giải quyết cho các trường hợp đất cha ông, tổ tiên để lại, đã được sử dụng lâu đời, có nguồn gốc rõ ràng... Do vậy, nếu người dân không tìm hiểu kỹ quy định và xác minh nguồn gốc đất rõ ràng thì những rủi ro gặp phải là không nhỏ. Nếu khả năng tài chính thấp mà có nhu cầu mua nhà Hà Nội, người dân cần tìm hiểu kỹ các yếu tố có thể gây thiệt hại kinh tế. Trong đó, quan trọng nhất là xác minh nguồn gốc đất. Một rủi ro khác là đất có tranh chấp khi chủ nhà bán cùng lúc một mảnh đất cho nhiều người, khiến khiếu kiện kéo dài, không thể phân rõ đúng sai.

Sợ bỏ lỡ ưu đãi tốt, nhiều người “chốt” mua nhanh bất động sản

Vàng lặng sóng, đầu tư kênh nào dễ sinh lời?

Ước tính còn hơn 58.000 sổ hồng chưa được cấp cho người mua nhà