Chung cư Hà Nội đã “hạ nhiệt” quan tâm nhưng giá không hạ

Giá rao bán chung cư Hà Nội đã ngang TP HCM.

Chung cư vẫn là loại hình có thanh khoản tốt nhất thị trường

Báo cáo từ trang Batdongsan.com.vn cho thấy sôi động nhất trên thị trường bất động sản trong nửa năm qua là chung cư Hà Nội. Nhu cầu tìm mua chung cư Hà Nội đạt đỉnh vào tháng 3-2024, tăng gần 60% so với cuối 2023.

Hiện tại, tuy chung cư đã "hạ nhiệt" quan tâm nhưng giá vẫn không giảm. Theo công cụ Lịch sử giá của Batdongsan.com.vn, giá rao bán chung cư Hà Nội vào tháng 5-2024 đã ngang ngửa TP HCM, đạt 50 triệu đồng/m2.

Đồng thời, chung cư hiện vẫn là loại hình có thanh khoản tốt nhất thị trường, 48% môi giới tham gia khảo sát của Batdongsan.com.vn nhận định chung cư đang ở trong giai đoạn tăng trưởng mạnh.

Tuy vậy, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, nhận định hiện tại chung cư chưa có dấu hiệu "bong bóng".

Ông cho biết các yếu tố tạo nên "bong bóng" là nhu cầu bị khống lên, lực cầu đầu tư nhiều hơn ở thực; giá bị đẩy lên cao so với nền kinh tế và so với loại hình khác và chính sách tiền tệ nới lỏng tạo điều kiện khống vốn trong thị trường.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cũng cho biết so với các thành phố trên thế giới, mức chênh lệch giá chung cư với GDP Việt Nam vẫn chưa quá cao.

Ước tính, để mua 1 căn hộ 50 m2 ở Bangkok (Thái Lan), người dân mất hơn 47 năm thu nhập, con số này ở Manila (Philippines) là hơn 56 năm, ở Kuala Lumpur (Malaysia) là gần 17 năm. Còn ở Hà Nội và TP HCM, người dân cần dành khoảng 14 - 15 năm thu nhập để mua một căn hộ diện tích tương tự.

"Tốc độ tăng dân số tại 2 thành phố lớn cho thấy nhu cầu ở thực của chung cư vẫn rất cao. Dự báo nhu cầu tổng thể nhà ở giai đoạn 2021-2030 trên địa bàn Hà Nội là 89 triệu m2 sàn, tại TP HCM là 107,5 triệu m2 sàn. Nhu cầu cao như vậy nhưng giá chung cư hiện tại ở Hà Nội và TP HCM chưa quá cao so với các thành phố trên thế giới"- ông Minh phân tích.

Trong khi đó, lãi suất mua nhà dự kiến chưa về mức thấp khi lãi suất huy động vừa được điều chỉnh tăng. Vì vậy, chung cư chưa có hiện tượng "bong bóng", thực tế, nguồn cung hạn chế, giá mở bán cao đã gây ra đợt tăng trưởng mạnh vừa qua.

Giá bán chung cư khó giảm thời gian tới

Giá bán căn hộ chung cư được dự đoán khó giảm.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc kinh doanh kênh Batdongsan cho biết giá chung cư TP HCM cơ bản đã tăng lên ngưỡng cao, tốc độ tăng giá dần chững lại. Còn Hà Nội, do nút thắt nguồn cung khiến mặt bằng giá vẫn tiếp tục leo thang.

Chuyên gia dự báo giá bán chung cư khó giảm thời gian tới, nhất là khi nút thắt nguồn cung chưa được tháo gỡ. Bởi nhu cầu chung cư ở thực vẫn rất cao, đến từ tốc độ tăng dân số tại hai thành phố lớn duy trì mạnh mẽ. Ông Tuấn khuyến nghị người mua "chỉ nên cân nhắc mua nhà tại Hà Nội và TP HCM khi có thu nhập từ 30 triệu đồng".

Ông ví dụ một căn chung cư ở hai thành phố lớn hiện nay có giá ít nhất 2-2,5 tỷ đồng. Nếu vay từ 50-70% giá trị bất động sản, tức giá trị vay rơi vào khoảng 1,4-1,5 tỷ đồng, người mua phải trả khoảng 17 triệu đồng một tháng gồm cả gốc và lãi. Với thu nhập 30 triệu trở lên, sau khi trả khoản vay, người mua còn ít nhất 13 triệu để trang trải nhu cầu cuộc sống cơ bản.

"Thu nhập dưới 30 triệu đồng một tháng, việc mua chung cư trả góp sẽ rất khó khăn nếu không có thêm nguồn tài chính khác", chuyên gia cho biết.

Ông Phạm Đức Toản - CEO EZ Property - cho rằng, diễn biến thị trường chung cư ở Hà Nội đang giống tại TPHCM những năm 2018, 2019. Tại Hà Nội, giá chung cư cả sơ cấp và thứ cấp đều tăng mạnh từ năm ngoái đến nay. Ông Toản đánh giá mặt bằng giá chung cư ở Hà Nội sẽ khó giảm bởi nhu cầu ở thực của người dân cao, trong khi nguồn cung căn hộ mới rất hạn chế do nhiều dự án vướng pháp lý.

"Hiện tại, chi phí sử dụng đất, xây dựng cao hơn nhiều trước đây nên cũng khó để chủ đầu tư dự án thương mại đưa ra mức giá sơ cấp căn hộ ở Hà Nội dưới 30-40 triệu đồng/ m2", ông Toản nói.

Bên cạnh đó, ông Toản cho rằng không loại trừ khả năng một số đơn vị với lợi thế sở hữu quỹ đất lớn, có dự án mới đẩy giá khiến thị trường vừa qua biến động mạnh.

Khó xác định hành vi thổi giá chung cư

Chung cư ở Hà Nội giảm giá vẫn khó bán

Xuất hiện tình trạng “lách luật” để đầu tư, mua bán căn hộ nhà ở xã hội