Chung cư Hà Nội bùng nổ nguồn cung quý III/2025, giá vẫn leo thang

Nguồn cung chung cư tăng mạnh, giá vẫn không hạ nhiệt

Theo báo cáo thị trường, quý III/2025 Hà Nội ghi nhận hơn 10.300 căn hộ mở bán mới – con số cao kỷ lục trong vòng 5 năm qua. Tính chung 9 tháng đầu năm, tổng nguồn cung căn hộ đạt khoảng 21.100 căn, tăng gần 10% so với cùng kỳ 2024. Tỷ lệ hấp thụ đạt 70–80%, cho thấy nhu cầu mua vẫn duy trì ở mức cao, bất chấp giá bán tăng liên tục.Giá bán sơ cấp trung bình của căn hộ tại Hà Nội hiện vượt 90 triệu đồng/m² thông thủy (chưa gồm VAT và chiết khấu), tăng 16% so với quý trước và hơn 40% so với cùng kỳ năm ngoái. Các khu vực ghi nhận mức tăng mạnh gồm Cầu Giấy, Tây Hồ, Long Biên và phía Đông Thủ đô – nơi hạ tầng giao thông, tiện ích và các khu đô thị mới đang phát triển nhanh.

Thị trường quý III cũng chứng kiến sự mở rộng nguồn cung ra khu vực vùng ven. Nhiều dự án trung – cao cấp xuất hiện tại Long Biên, Đông Anh, Đan Phượng, Văn Giang (Hưng Yên), với mức giá từ 60 triệu đồng/m² trở lên. Phân khúc cao cấp (giá trên 120 triệu đồng/m²) ghi nhận hơn 2.000 căn hộ mới, cho thấy xu hướng dịch chuyển rõ nét của các chủ đầu tư sang những khu vực có tiềm năng phát triển dài hạn.

Trong khi đó, thị trường thứ cấp cũng “tăng nhiệt” với mức giá trung bình khoảng 58 triệu đồng/m², tăng gần 20% so với cùng kỳ năm trước. Sự xuất hiện của các chủ đầu tư lớn cùng việc hạ tầng giao thông được cải thiện giúp thị trường vùng ven Hà Nội trở thành điểm đến hấp dẫn với cả nhà đầu tư và người mua để ở.

Các phân khúc khác giữ đà ổn định, dự báo quý IV tiếp tục sôi động

Trái với sự sôi động của phân khúc chung cư, bất động sản gắn liền đất trong quý III lại có phần trầm lắng. Nguồn cung mở bán mới chỉ đạt khoảng 620 căn, giảm gần 40% so với quý trước và hơn 80% so với cùng kỳ 2024. Tuy vậy, lượng giao dịch đạt 640 căn, cao hơn nguồn cung mới, cho thấy nhu cầu sở hữu nhà đất thực vẫn duy trì ổn định.

Giá bán sơ cấp trung bình khoảng 186 triệu đồng/m², giảm 19% so với quý trước, trong khi giá thứ cấp tăng nhẹ lên 198 triệu đồng/m² – phản ánh tâm lý nắm giữ tài sản của người bán. Các chuyên gia dự báo trong quý IV, nguồn cung nhà liền thổ có thể phục hồi với hơn 1.000 căn mở bán, nâng tổng nguồn cung năm 2025 lên khoảng 4.400 căn.

Phân khúc văn phòng cho thuê tại Hà Nội tiếp tục ổn định với tổng nguồn cung đạt 1,88 triệu m². Quý III ghi nhận dự án mới Pearl Tower ở khu vực phía Tây, bổ sung thêm gần 28.000 m² diện tích sàn. Giá thuê trung bình hạng A giữ ở mức 30 USD/m²/tháng, trong khi hạng B tăng nhẹ lên 15,1 USD/m²/tháng. Diện tích hấp thụ 9 tháng đạt 56.000 m², tương đương cùng kỳ năm trước.

Ở mảng bán lẻ, tổng nguồn cung đạt khoảng 1,2 triệu m² NLA, với hai dự án nổi bật là Aeon Xuân Thủy (18.000 m²) và Vincom Mega Mall Ocean City (40.000 m²). Tỷ lệ trống toàn thị trường ở mức 10,3%, tăng nhẹ so với quý trước, song sức tiêu thụ vẫn duy trì tích cực nhờ nhu cầu mua sắm và ẩm thực tăng trong dịp cuối năm.

Bất động sản công nghiệp tiếp tục là điểm sáng của khu vực phía Bắc. Tỷ lệ lấp đầy đạt 78%, giá thuê trung bình khoảng 142 USD/m²/kỳ hạn, tăng 4% so với cùng kỳ năm trước. Phân khúc kho xưởng xây sẵn cũng tăng trưởng mạnh với nguồn cung mới hơn 0,8 triệu m² trong 9 tháng, dự kiến vượt mốc 1 triệu m² trong năm 2025. Giá thuê trung bình 4,9–5 USD/m²/tháng, tăng nhẹ so với cùng kỳ 2024.

Các chuyên gia nhận định, bước sang quý IV/2025, thị trường Hà Nội sẽ tiếp tục đà sôi động với hơn 11.000 căn hộ mới dự kiến mở bán, đưa tổng nguồn cung cả năm vượt 32.000 căn – mức cao nhất kể từ năm 2018. Giá căn hộ sơ cấp và thứ cấp được dự báo tăng thêm 10–20% tùy khu vực, song cần được kiểm soát để tránh nguy cơ “sốt ảo” cục bộ.

Giới chuyên môn cho rằng, trong giai đoạn tới, thị trường sẽ tiếp tục dịch chuyển về các khu vực ven đô, đồng thời tập trung nâng chất lượng sản phẩm, ứng dụng công nghệ xanh và tiêu chuẩn tiết kiệm năng lượng. Xu hướng phát triển này vừa giúp cân bằng cung – cầu, vừa tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững của bất động sản Hà Nội trong những năm tới.