Giá chung cư Hà Nội tiếp tục lập đỉnh, phân khúc bình dân khan hiếm

Nguồn cung bùng nổ nhưng giá vẫn tăng mạnh

Theo Savills Việt Nam, Quý II/2025 ghi nhận gần 8.000 căn hộ mới được tung ra tại Hà Nội. Tính chung nửa đầu năm, tổng nguồn cung đạt gần 14.900 căn, tăng tới 121% so với cùng kỳ năm ngoái. Đây là mức tăng mạnh nhất trong nhiều năm qua, phản ánh sự trở lại của nhiều chủ đầu tư sau giai đoạn trầm lắng 2023–2024.

Tuy nhiên, cơ cấu nguồn cung lại nghiêng hẳn về phân khúc cao cấp: 67% số căn hộ mới có giá trên 4 tỷ đồng, trong khi phân khúc dưới 2 tỷ đồng gần như biến mất. Điều này khiến giấc mơ sở hữu nhà của nhiều gia đình trẻ và người mua ở thực ngày càng xa vời.

Song song với nguồn cung, giá bán sơ cấp cũng lập đỉnh mới. Theo CBRE, giá trung bình đạt 80–91 triệu đồng/m², tăng 5–7% theo quý và 24–40% so với cùng kỳ 2024. Các dự án cao cấp tại trung tâm như Tây Hồ, Ba Đình, Hoàn Kiếm ghi nhận mức giá từ 150–300 triệu đồng/m². Đặc biệt, căn hộ hàng hiệu có giá tới 500–700 triệu đồng/m², tiệm cận các thành phố lớn trong khu vực.

So sánh với TP.HCM, giá trung bình hiện khoảng 89 triệu đồng/m², tức chỉ cao hơn Hà Nội khoảng 9 triệu đồng/m². Trong khi vài năm trước khoảng cách này thường dao động 15–20 triệu đồng/m², nay Hà Nội đã “đuổi sát nút” và thậm chí có nguy cơ vượt mặt trong tương lai gần.

Thanh khoản sơ cấp chững lại, thị trường thứ cấp lên ngôi

Dù nguồn cung và giá tăng mạnh, thanh khoản sơ cấp lại không còn sôi động như trước. CBRE thống kê trong Quý II/2025 có khoảng 5.180 căn hộ giao dịch thành công, nâng tổng lượng bán nửa đầu năm lên hơn 9.100 căn. Tuy nhiên, con số này giảm 27% so với cùng kỳ 2024.

Tỷ lệ hấp thụ trung bình đạt 60%, thấp hơn nhiều so với mức 70% của năm trước. Các dự án cao cấp có giá quá cao đang gặp khó trong khâu bán hàng, nhất là khi phần lớn người mua thực chỉ có khả năng chi trả dưới 3 tỷ đồng/căn.

Ngược lại, thị trường thứ cấp lại sôi động hơn. Các dự án đã bàn giao như Vinhomes Smart City và Vinhomes Ocean Park thường được giao dịch với giá thấp hơn 30–40% so với hàng sơ cấp. Chính sự chênh lệch này khiến thứ cấp trở thành lựa chọn hàng đầu cho người mua để ở và cả nhà đầu tư dài hạn.

Một yếu tố khác thúc đẩy thị trường thứ cấp là tâm lý “chắc ăn” của khách hàng. Khi giá sơ cấp ngày càng leo cao, nhiều người ưu tiên chọn căn hộ đã hiện hữu, có hạ tầng và dịch vụ đầy đủ, thay vì đặt niềm tin vào những dự án còn trên giấy.

Nguyên nhân và triển vọng thị trường

Các chuyên gia cho rằng có nhiều nguyên nhân khiến giá chung cư Hà Nội leo thang:

Chi phí đầu vào cao: Giá đất, chi phí xây dựng và thủ tục pháp lý đều tăng, đẩy giá thành sản phẩm lên mức kỷ lục.

Mất cân đối phân khúc: Chủ đầu tư tập trung phát triển căn hộ cao cấp để tối đa hóa lợi nhuận, trong khi phân khúc trung cấp và bình dân gần như bị bỏ ngỏ.

Dòng tiền nhàn rỗi: Lãi suất ngân hàng duy trì ở mức thấp, dòng vốn đổ vào bất động sản như kênh trú ẩn an toàn.

Hạ tầng bứt phá: Các dự án trọng điểm như Vành đai 4, metro Nhổn – Ga Hà Nội, các tuyến đường kết nối khu vực phía Đông và phía Tây thành phố tạo động lực gia tăng giá trị bất động sản.

Tâm lý đầu cơ: Niềm tin rằng giá sẽ tiếp tục tăng khiến nhiều nhà đầu tư chấp nhận mua ở mức cao, góp phần đẩy giá thị trường lên thêm.

Về triển vọng, ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam – nhận định: giá căn hộ tại Hà Nội sẽ khó giảm trong ngắn hạn do chi phí đầu vào và nhu cầu đầu tư vẫn cao. Tuy nhiên, nếu thu nhập bình quân không theo kịp, thị trường có nguy cơ rơi vào trạng thái lệch pha cung – cầu, dẫn đến rủi ro “bong bóng cục bộ”.

Các đơn vị nghiên cứu dự báo, từ nay đến cuối năm 2025, nguồn cung căn hộ cao cấp vẫn tiếp tục áp đảo, nhiều dự án chào bán ở mức trên 100 triệu đồng/m². Đến 2026, sự phân hóa thị trường sẽ rõ nét hơn: phân khúc cao cấp duy trì tăng giá, còn phân khúc trung cấp và bình dân tiếp tục khan hiếm, khiến áp lực lên người mua ở thực ngày càng nặng nề.

Để thị trường phát triển bền vững, giới chuyên gia khuyến nghị, nhà đầu tư nên ưu tiên chiến lược dài hạn, tập trung vào các dự án có vị trí thuận lợi, tiềm năng cho thuê thay vì lướt sóng ngắn hạn. Người mua để ở nên xem xét kỹ thị trường thứ cấp, lựa chọn các dự án đã bàn giao để tối ưu chi phí và giảm rủi ro. Cơ quan quản lý cần có chính sách khuyến khích phát triển nhà ở xã hội và phân khúc trung cấp, đồng thời kiểm soát chặt chẽ dòng vốn đầu cơ.

Thị trường chung cư Hà Nội trong nửa đầu năm 2025 mang nhiều gam màu: nguồn cung bùng nổ, giá sơ cấp liên tục lập đỉnh, phân khúc cao cấp áp đảo nhưng thanh khoản chững lại. Phân khúc bình dân gần như biến mất, buộc nhiều người mua thực tìm đến thị trường thứ cấp.

Nếu xu hướng này tiếp diễn, Hà Nội hoàn toàn có thể vượt TP.HCM về giá bán căn hộ. Tuy nhiên, sự phát triển thiếu cân bằng sẽ tạo ra những rủi ro lớn, đòi hỏi chính sách điều tiết kịp thời nhằm đảm bảo thị trường phát triển ổn định và bền vững.