Ngân hàng Nhà nước yêu cầu dừng cho vay thanh toán tiền đặt cọc bất động sản: Cảnh báo rủi ro tín dụng

Dừng cho vay thanh toán đặt cọc để kiểm soát rủi ro

Theo văn bản của Ngân hàng Nhà nước chi nhánh Khu vực 2 (TP.HCM), các ngân hàng thương mại được yêu cầu tạm dừng việc cho vay để khách hàng thanh toán tiền đặt cọc bất động sản, cho đến khi có hướng dẫn cụ thể từ cơ quan có thẩm quyền.

Trước đó, cơ quan này đã nhận nhiều phản ánh về tình trạng ngân hàng giải ngân cho khách hàng vay để đặt cọc tại các dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh, dẫn đến rủi ro khi dự án bị chậm tiến độ hoặc vướng pháp lý. Trong nhiều trường hợp, hợp đồng đặt cọc bị tuyên vô hiệu theo quy định của Bộ luật Dân sự, khiến ngân hàng không có căn cứ thu hồi nợ.

Theo đại diện Ngân hàng Nhà nước, nhiều ngân hàng thương mại vẫn “linh hoạt” trong việc cho vay đặt cọc, thông qua hợp đồng ba bên gồm khách hàng – đơn vị môi giới – chủ đầu tư. Tuy nhiên, việc dòng tiền không được kiểm soát chặt chẽ, cùng với tình trạng pháp lý dự án mập mờ, khiến nguy cơ phát sinh nợ xấu ngày càng lớn.

Một lãnh đạo cấp phòng tín dụng chia sẻ: "Hình thức vay đặt cọc tưởng nhỏ nhưng ẩn chứa nhiều rủi ro. Khi dự án chưa được cấp phép, khoản đặt cọc không được pháp luật bảo vệ, nên ngân hàng dễ mất vốn nếu xảy ra tranh chấp.”

Ảnh minh hoạ.

Nợ xấu “rình rập” từ khoản vay nhỏ

Thực tế, các khoản vay để thanh toán tiền đặt cọc thường chiếm tỷ trọng nhỏ trong tổng dư nợ, nhưng lại là “điểm nổ” tiềm tàng của rủi ro tín dụng. Khi thị trường bất động sản chững lại, nhiều khách hàng mất khả năng chi trả, trong khi tài sản bảo đảm chưa được hình thành.

Một số ngân hàng bị phản ánh đã duyệt vay chỉ dựa trên hợp đồng đặt cọc và cam kết bán hàng, không kiểm tra kỹ điều kiện pháp lý của dự án. Việc giải ngân theo tiến độ môi giới đề xuất khiến dòng tiền không minh bạch, thậm chí có nguy cơ bị lợi dụng để “rửa” hợp đồng đặt cọc không hợp lệ.

Theo các chuyên gia tài chính, yêu cầu tạm dừng cho vay của Ngân hàng Nhà nước là cần thiết để ngăn chặn “lỗ hổng” tín dụng bất động sản – lĩnh vực vốn nhạy cảm và dễ phát sinh nợ xấu.

Ông Nguyễn Minh Tuấn, chuyên gia ngân hàng, nhận định: "Một khoản vay nhỏ, nếu rơi vào dự án không đủ điều kiện, có thể tạo ra phản ứng dây chuyền. Cần thẩm định pháp lý kỹ lưỡng trước khi đồng ý giải ngân, tránh để tín dụng bất động sản đi chệch hướng.”

Hướng đến tín dụng minh bạch, bền vững

Trong văn bản mới, Ngân hàng Nhà nước chi nhánh Khu vực 2 cũng yêu cầu các tổ chức tín dụng rà soát toàn bộ hồ sơ cho vay liên quan đến đặt cọc bất động sản, đặc biệt là các hợp đồng qua trung gian môi giới. Các ngân hàng phải có giải trình cụ thể về cơ sở pháp lý, mục đích vay vốn và quy trình thẩm định.

Đồng thời, cơ quan này nhấn mạnh, ngân hàng cần phối hợp với cơ quan quản lý thị trường và chính quyền địa phương để kiểm tra thông tin dự án, đảm bảo không giải ngân cho các sản phẩm chưa có giấy phép hoặc chưa hoàn tất thủ tục pháp lý.

Động thái “siết” này được đánh giá là phù hợp với định hướng điều hành tín dụng an toàn, bền vững, nhất là khi thị trường bất động sản vẫn tiềm ẩn nhiều yếu tố đầu cơ. Trong tương lai, Ngân hàng Nhà nước có thể xem xét ban hành khung quy định riêng cho các khoản vay đặt cọc, nhằm phân biệt rõ giữa nhu cầu thực và hoạt động đầu tư rủi ro.

“Tín dụng bất động sản không phải bị thắt chặt, mà là được điều chỉnh để đi vào đúng dòng chảy. Ngân hàng chỉ nên đồng hành với những dự án minh bạch, pháp lý rõ ràng và phục vụ nhu cầu ở thực,” một chuyên gia kinh tế nhấn mạnh.

Việc tạm dừng cho vay thanh toán đặt cọc không chỉ là giải pháp ngắn hạn mà còn là thông điệp mạnh mẽ gửi đến các bên tham gia thị trường. Doanh nghiệp, môi giới và ngân hàng cần tuân thủ đúng quy định, tránh hợp thức hóa giao dịch mang tính đầu cơ hoặc thiếu căn cứ pháp lý.

Với người dân, đây cũng là lời nhắc nhở quan trọng: trước khi vay tiền đặt cọc, cần xác minh kỹ pháp lý dự án và uy tín của bên bán. Khi tín dụng được định hướng đúng, dòng tiền mới thực sự góp phần ổn định thị trường và bảo vệ lợi ích của người mua nhà.