Thiết lập mã định danh điện tử: "Căn cước công dân" cho từng căn nhà

Theo Nghị định 357/2025/NĐ-CP về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản, kể từ ngày 1-3-2026, mỗi sản phẩm bất động sản (bao gồm nhà ở và diện tích sàn xây dựng) sẽ được cấp một mã định danh điện tử riêng biệt. Đây là chuỗi ký tự số và chữ tối đa không quá 40 ký tự, được tạo lập tự động trên hệ thống thông tin quốc gia.

Cấu trúc của mã định danh này bao gồm các trường thông tin quan trọng như: Mã định danh thửa đất; mã số thông tin dự án, công trình xây dựng; mã định danh địa điểm và dãy ký tự tự nhiên. Cụ thể, đối với nhà ở hình thành trong tương lai, Sở Xây dựng sẽ thực hiện gắn mã định danh ngay tại thời điểm ban hành văn bản thông báo đủ điều kiện bán. Đối với các diện tích sàn xây dựng khác, mã định danh được gắn cùng thời điểm ban hành kết quả thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng.

Đáng chú ý, Nghị định không chỉ định danh sản phẩm mà còn định danh cả chủ thể vận hành và người hành nghề. Mã định danh điện tử sẽ được cấp cho đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư và chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Riêng đối với môi giới, mã định danh sẽ bao gồm mã tỉnh/thành phố, số định danh cá nhân, ngày cấp và số hiệu chứng chỉ, giúp quản lý chặt chẽ đội ngũ nhân sự trong lĩnh vực này.

Bên cạnh đó, hệ thống cơ sở dữ liệu mới sẽ lưu trữ toàn diện thông tin dự án từ tổng mức đầu tư, quy mô sử dụng đất, tiến độ đến các văn bản pháp lý. Đặc biệt, dữ liệu về giá giao dịch thông qua công chứng, tổng giá trị giao dịch và lượng hàng tồn kho cũng sẽ được cập nhật liên tục. Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm quản lý, cấp quyền truy cập và bảo mật thông tin dựa trên định danh điện tử của các tổ chức, cá nhân tham gia hệ thống, đảm bảo tính an toàn và bảo mật bí mật Nhà nước.

Xóa bỏ "vùng mờ" thông tin và nền tảng quản lý thuế bền vững

Việc triển khai mã định danh bất động sản được các chuyên gia đánh giá là bước đi chiến lược nhằm thu hẹp "vùng mờ" thông tin – vốn là điểm yếu cố hữu của thị trường Việt Nam. Ông Lê Bảo Long nhận định, thị trường lâu nay tồn tại tình trạng bất cân xứng thông tin rõ rệt khi người mua thường ở thế yếu, phải quyết định dựa trên dữ liệu phân mảnh và thiếu kiểm chứng. Khi mã định danh trở thành "xương sống dữ liệu", người dân có thể tiếp cận hệ thống thông tin từ tình trạng pháp lý, quy hoạch đến lịch sử giao dịch một cách chính thống.

Theo phân tích từ Savills, tại các thị trường có hệ thống dữ liệu hoàn thiện, thời gian ra quyết định mua thường rút ngắn từ 20–30% và biên độ chênh lệch giá giữa các giao dịch cũng thấp hơn do thông tin minh bạch. Việc hình thành cơ sở dữ liệu tập trung sẽ giúp giảm thiểu rủi ro pháp lý và chi phí thẩm định, từ đó thúc đẩy thanh khoản trong trung và dài hạn. Dự báo tại một số thị trường châu Á, số lượng giao dịch hợp pháp có thể tăng từ 10–15% sau khi triển khai hệ thống dữ liệu tập trung.

Ở góc độ quản lý nhà nước, bà Tống Thị Hạnh cho rằng mã định danh giúp nhận diện rõ sản phẩm đủ điều kiện kinh doanh, phân biệt rạch ròi giao dịch sơ cấp và thứ cấp. Điều này giúp cơ quan chức năng theo dõi sát diễn biến cung – cầu và lượng hàng tồn kho thực tế, thay vì chỉ phụ thuộc vào báo cáo từ doanh nghiệp.

Đặc biệt, mã định danh bất động sản liên thông với thông tin chủ sở hữu sẽ là công cụ đắc lực cho công tác quản lý thuế. Thực tế giai đoạn 2021–2023, giá chuyển nhượng trên hợp đồng thường thấp hơn thực tế từ 20–40%, gây thất thu ngân sách lớn. Hệ thống mới sẽ giúp cơ quan chức năng theo sát giá trị giao dịch thực, hạn chế tình trạng kê khai giá thấp. Dòng tiền đầu cơ dựa trên chênh lệch thông tin hoặc kỳ vọng ngắn hạn sẽ giảm bớt, buộc thị trường dịch chuyển sang hướng đầu tư thận trọng và bền vững hơn.

Mặc dù việc chuyển đổi có thể khiến thị trường chững lại trong ngắn hạn để thích nghi, nhưng về lâu dài, đây là nền tảng tất yếu để nâng chuẩn vận hành, giảm rủi ro và tạo đà cho sự tăng trưởng ổn định của thị trường bất động sản Việt Nam trong kỷ nguyên số.