Một trong những thay đổi đáng chú ý nhất trong định hướng sửa đổi Luật Đất đai năm 2024 là đề xuất bãi bỏ quy định về giá đất cụ thể, thay bằng cơ chế xác định giá dựa trên bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất. Mục tiêu đặt ra là thống nhất phương pháp xác định giá, tăng tính minh bạch và từng bước khắc phục tình trạng tồn tại nhiều mức giá đối với cùng một thửa đất.

Nội dung này được Chính phủ nêu trong dự thảo Tờ trình về định hướng chính sách sửa đổi Luật Đất đai năm 2024 vừa trình Quốc hội.

Xóa cơ chế "hai giá đất"

Theo Chính phủ, sau gần hai năm triển khai, Luật Đất đai năm 2024 đã bộc lộ một số vướng mắc liên quan đến cơ chế xác định giá đất.

Một trong những bất cập lớn là việc bảng giá đất và giá đất cụ thể cùng tồn tại trong hệ thống pháp luật. Điều này dẫn đến tình trạng có nhiều căn cứ xác định giá đối với cùng một thửa đất, gây khó khăn cho công tác quản lý cũng như việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Bên cạnh đó, việc xây dựng giá đất theo nguyên tắc thị trường vẫn gặp nhiều trở ngại do thị trường quyền sử dụng đất chưa thực sự minh bạch, dữ liệu phục vụ định giá còn thiếu đồng bộ và giá giao dịch trên thị trường có thể bị tác động bởi đầu cơ hoặc hiện tượng đẩy giá.

Để khắc phục những hạn chế này, dự thảo đề xuất luật hóa các quy định về nguyên tắc xác định giá đất, bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất đang được áp dụng theo Nghị quyết số 254/2025/QH15, đồng thời bãi bỏ quy định về giá đất cụ thể.

Theo định hướng mới, giá đất do Nhà nước quyết định sẽ được xây dựng trên cơ sở hệ thống dữ liệu đầy đủ, khoa học và công khai, bảo đảm phản ánh phù hợp với diễn biến của thị trường.

Đáng chú ý, dữ liệu đất đai sẽ được kết nối với cơ quan thuế, công chứng, ngân hàng và thị trường bất động sản nhằm tăng tính minh bạch trong xác định giá, đồng thời hạn chế nguy cơ thao túng hoặc làm sai lệch thông tin giao dịch.

Bảng giá đất sẽ trở thành căn cứ thống nhất cho các nghĩa vụ tài chính

Nếu đề xuất được thông qua, bảng giá đất sẽ giữ vai trò trung tâm trong việc xác định hàng loạt nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai.

Theo dự thảo, Nhà nước sẽ ban hành bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, tỷ lệ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tỷ lệ bồi thường tương ứng với từng loại đất và từng nhóm đối tượng sử dụng.

Những căn cứ này sẽ được sử dụng để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, mức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất, các khoản thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai cũng như xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực này.

Ngoài ra, bảng giá đất cũng sẽ là cơ sở xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước và thực hiện các quyền, nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất với Nhà nước.

Theo Chính phủ, việc áp dụng một cơ chế xác định giá thống nhất được kỳ vọng sẽ hạn chế tình trạng tồn tại nhiều mức giá khác nhau đối với cùng một thửa đất, qua đó nâng cao tính minh bạch và khả năng dự báo của thị trường.

Đề xuất tăng quyền cho địa phương trong xây dựng bảng giá đất

Dự thảo cũng đề xuất giao Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thống nhất quyết định việc ban hành, sửa đổi và bổ sung bảng giá đất cũng như hệ số điều chỉnh giá đất.

Theo định hướng này, chính quyền địa phương sẽ có vai trò lớn hơn trong việc xây dựng bảng giá phù hợp với điều kiện thực tế từng địa bàn, đồng thời nâng cao trách nhiệm trong quản lý giá đất. Song song với đó, Chính phủ đề xuất bãi bỏ các quy định về tư vấn xác định giá đất và điều kiện hành nghề của tổ chức tư vấn định giá đất.

Theo lý giải, việc điều chỉnh này nhằm tăng trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước và các đơn vị sự nghiệp công lập trong quá trình xây dựng bảng giá đất, đồng thời cắt giảm điều kiện kinh doanh và đơn giản hóa thủ tục hành chính.

Bổ sung công cụ tài chính để hạn chế đầu cơ đất đai

Ngoài thay đổi về cơ chế định giá, dự thảo còn đề xuất bổ sung nhiều chính sách tài chính nhằm điều tiết phần giá trị tăng thêm của đất phát sinh từ quy hoạch, đầu tư hạ tầng, chuyển mục đích sử dụng đất hoặc mở rộng không gian đô thị.

Theo Chính phủ, nguồn lực này sẽ được sử dụng để đầu tư hạ tầng, chỉnh trang đô thị, phát triển nhà ở xã hội, đồng thời góp phần phòng chống tham nhũng, ngăn ngừa lợi ích nhóm và bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân với nhà đầu tư.

Một nội dung đáng chú ý khác là đề xuất áp dụng mức thuế cao đối với đất bỏ hoang và hoạt động mua bán bất động sản trong thời gian ngắn. Chính sách này được kỳ vọng sẽ hạn chế đầu cơ, giảm lãng phí tài nguyên đất và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển theo hướng minh bạch, ổn định và bền vững.