Đằng sau lãi khủng của BĐS Phát Đạt

Dòng tiền kinh doanh âm nặng

Công ty cổ phần Phát triển BĐS Phát Đạt (Phát Đạt Corporation, mã chứng khoán: PDR) vừa công bố báo cáo tài chính quý 3/2021, ghi nhận doanh thu thuần đạt gần 1.268 tỉ đồng. Tuy doanh thu thuần giảm nhẹ so với quý 3/2020 nhưng lợi nhuận sau thuế của Phát Đạt Corporation lại lên tới 608 tỉ đồng, gấp 38,3% so với cùng kỳ năm ngoái.

Lũy kế 9 tháng 2021, doanh thu thuần của Phát Đạt Corporation được 2.391,4 tỉ đồng, giảm 4,3% so với cùng kỳ năm trước nhưng lợi nhuận sau thuế đạt gần 1.111 tỉ đồng, tăng đến 54,6% so với cùng kỳ năm 2020.

Kết quả kinh doanh của PDR được cho là ấn tượng trong bối cảnh dịch Covid-19 diễn ra khiến các doanh nghiệp bất động sản gần như "bất động". Theo giải trình của PDR, lợi nhuận quý 3/2021 của doanh nghiệp đạt được là do bàn giao đất nền tại một dự án trên địa bàn tỉnh Bình Định, đây cũng là dự án đem lại doanh thu chủ yếu cho PDR trong 9 tháng đầu năm nay.

BĐS Phát Đạt đang tiềm ẩn những rủi ro đằng sau con số lãi khủng quý 3/2021.

Tuy nhiên, đằng sau mặt tích cực thì Phát Đạt Corporation vẫn có những khoảng tối khiến nhà đầu tư không khỏi lo lắng, khi mà dòng tiền của doanh nghiệp tính đến hết ngày 30/9/2021 âm 62 tỉ đồng, trong khi cùng kỳ còn dương đến 1.768 tỉ đồng.

Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc các khoản phải thu thời điểm cuối quý 3/2021 đã “phình to” gấp đôi so với đầu năm lên mức 3.120 tỉ đồng.

Bên cạnh đó, tính đến ngày 30/9/2021, tồn kho của Phát Đạt Corporation cũng đã tăng 2.489 tỉ đồng so với đầu năm, lên 11.920 tỉ đồng, chiếm đến gần 61% tổng tài sản.

Hàng tồn kho của PDR phát sinh chủ yếu tại các dự án Bình Dương Tower (1.596 tỉ đồng) và dự án Phước Hải (1.372 tỉ đồng), dự án Trấn Phú Đà Nẵng (630 tỉ đồng), trong khi tồn kho tại dự án Khu đô thị du lịch sinh thái Nhơn Hội giảm hơn 1.000 tỉ đồng.

Mối nguy từ phát hành trái phiếu

Dù tổng tài sản của PDR tính đến hết quý 3/2021 là 15.416 tỉ đồng, nhưng tiền và các khoản tương đương tiền chỉ có 290 tỉ đồng. Phần còn lại nằm chủ yếu ở hàng tổn kho (chiếm 61% tổng tài sản).

Đặc biệt, số nợ phải trả của PDR tăng thêm gần 1.500 tỉ đồng so với hồi đầu năm, lên tới 11.914 tỉ đồng (xấp xỉ bằng 61% tổng tài sản). Trong đó, nợ ngắn hạn của PDR là 4.705 tỉ đồng.

Nhiều nhà đầu tư cho rằng, trong bối cảnh dòng tiền kinh doanh âm, nợ phải trả tăng nhanh chóng, trong khi các dự án chưa biết bao giờ thoát cảnh "hàng tồn kho" đã buộc Phát Đạt Corporation phải vay hơn nghìn tỉ đồng qua kênh trái phiếu.

Kể từ đầu năm, doanh nghiệp đã chào bán 1.380 tỉ đồng trái phiếu với lãi suất 13%/năm và phần lớn trái phiếu đáo hạn năm 2023. Toàn bộ các đợt phát hành này đều được đảm bảo bằng cổ phiếu PDR của bên thứ 3.

Dự án BT nhà thi đấu Phan Đình Phùng (TP.HCM) do Phát Đạt Corporation làm chủ đầu tư "treo" hơn 10 năm.

Tính đến 30/9/2021, dư vay nợ thuê tài chính ngắn hạn của Phát Đạt Corporation đã giảm hơn 900 tỉ đồng so với thời điểm đầu năm xuống còn 507 tỉ đồng. Tuy nhiên dư vay nợ thuê tài chính dài hạn lại tăng 1.155 tỉ đồng so với đầu kỳ lên 1.640 tỉ đồng.

Sự chuyển dịch từ nợ ngắn hạn sang nợ dài hạn là một phần nguyên nhân dẫn đến chi phí lãi vay tăng cao, ăn mòn lợi nhuận của doanh nghiệp.

Lần gần đây nhất, HĐQT Phát Đạt Corporation đã thông qua phương án phát hành trái phiếu doanh nghiệp lần 6 trong năm nay với giá trị 270 tỉ đồng, kỳ hạn 2 năm. Lãi suất 13%/năm, được trả định kỳ 3 tháng/lần. Đây là loại trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, và không phải nợ thứ cấp.

Nhiều nhà đầu tư mua trái phiếu với lãi suất cao tới gấp 3 lần lãi suất ngân hàng cũng được cảnh báo có thể gặp nhiều rủi ro. Thời gian gần đây đã xuất hiện nhà đầu tư phát hành trái phiếu không trả được nợ, trong bối cảnh đó, Bộ Tài chính đã liên tục đưa ra cảnh báo cho nhà đầu tư và có nguy cơ gây mất an ninh, an toàn nền tài chính quốc gia.

Thậm chí, Bộ trưởng Hồ Đức Phớc đã phải có văn bản yêu cầu Vụ Tài chính ngân hàng chủ trì, phối hợp với Ủy ban Chứng khoán Nhà nước và các đơn vị triển khai các quy định mới về phát hành trái phiếu doanh nghiệp tại Nghị định số 153/2020/NĐ-CP ngày 31/12/2020 của Chính phủ.

Bất động sản được ngân hàng xếp vào loại rủi ro nên tín dụng cấp vào lĩnh vực này đang bị siết chặt. Trong bối cảnh đó, nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn đang tích cực gọi vốn bằng trái phiếu với mức lãi suất cao hơn đáng kể so với bình quân thị trường.

"Doanh nghiệp huy động trái phiếu nhưng kế hoạch sử dụng vốn không cụ thể, mơ hồ có thể không dùng tiền đúng mục đích, dẫn đến thua lỗ, tạo ra rủi ro cho nhà đầu tư", ông Trương Hiền Phương, Giám đốc Cấp cao Công ty Chứng khoán KIS Việt Nam cảnh báo.