Thị trường bất động sản quý II/2026 tiếp tục ghi nhận những tín hiệu tích cực về nguồn cung và giao dịch, nhưng khả năng tiếp cận vốn vẫn là bài toán khó đối với cả người mua nhà và doanh nghiệp. Chi phí vốn tăng, hạn mức vay thấp cùng yêu cầu chứng minh thu nhập khiến nhiều khách hàng khó hiện thực hóa nhu cầu mua nhà, đặc biệt tại các đô thị lớn.

Theo Bộ Xây dựng, đến nay cả nước có 875 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai với tổng quy mô 771.971 căn. Trong đó, 289 dự án đã hoàn thành với 197.319 căn; 270 dự án đang triển khai sau khi khởi công với 269.409 căn và 316 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư với 305.243 căn.

Bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, cho biết tổng số dự án đã hoàn thành, khởi công hoặc được chấp thuận chủ trương đầu tư đến năm 2026 tương đương 77% chỉ tiêu của Đề án 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, nguồn cung tăng chưa đồng nghĩa khả năng tiếp cận nhà ở của người dân được cải thiện tương ứng. Rào cản lớn hiện nay nằm ở giá nhà và chi phí vốn. Trong quý II/2026, giá bán căn hộ chung cư trên thị trường thứ cấp toàn quốc đã có xu hướng giảm so với quý trước. Tại Hà Nội, giá bán bình quân khoảng 123 triệu đồng/m2; tại Thành phố Hồ Chí Minh khoảng 108 triệu đồng/m2 và tại Hưng Yên khoảng 69 triệu đồng/m2.

Phân khúc biệt thự, nhà ở liền kề trong các dự án cũng ghi nhận xu hướng điều chỉnh tại nhiều địa phương do thanh khoản chậm. Đáng chú ý, giá đất nền dự án trên thị trường thứ cấp giảm khoảng 2-3% so với quý I/2026 sau một thời gian tăng mạnh. Theo Bộ Xây dựng, nguyên nhân chủ yếu đến từ thanh khoản suy giảm, chi phí vốn còn cao và xu hướng chuyển dịch của nhà đầu tư sang các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, có pháp lý rõ ràng và khả năng khai thác ổn định.

Bà Hoàng Thu Hằng đánh giá thị trường đất nền quý II/2026 đang trong giai đoạn điều chỉnh và từng bước cân bằng sau chu kỳ tăng nóng. Dòng tiền đầu tư hiện tập trung nhiều hơn vào các dự án có pháp lý minh bạch, hạ tầng hoàn thiện và nhu cầu ở thực.

Trong khi giá một số phân khúc bắt đầu điều chỉnh, mặt bằng lãi suất lại trở thành lực cản đối với khả năng hấp thụ của thị trường. Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, đến ngày 30/6/2026, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt khoảng 2,519 triệu tỷ đồng, tăng 12,7% so với quý I/2026. Dòng vốn vào bất động sản tiếp tục được kiểm soát theo hướng thận trọng và có chọn lọc, ưu tiên những dự án có đầy đủ pháp lý, có khả năng triển khai, hoàn thành và tạo nguồn cung thực cho thị trường.

Cách phân bổ tín dụng này tạo ra sự phân hóa rõ rệt giữa các doanh nghiệp. Những chủ đầu tư có năng lực tài chính tốt, dòng tiền ổn định và phương án kinh doanh khả thi vẫn có khả năng tiếp cận vốn thuận lợi. Ngược lại, các dự án còn vướng pháp lý hoặc có thanh khoản thấp tiếp tục gặp khó khăn trong huy động vốn.

Đối với người mua nhà, áp lực còn lớn hơn khi mặt bằng lãi suất vay bất động sản phổ biến khoảng 12-14%/năm. Sau khi kết thúc thời gian ưu đãi, nhiều khoản vay chuyển sang lãi suất thả nổi khoảng 13-15%/năm, thậm chí có thể lên 15-16%/năm tại một số ngân hàng.

Với một khoản vay dài hạn, mức lãi suất này có thể làm gia tăng đáng kể số tiền phải trả hàng tháng. Khi thu nhập không tăng tương ứng với chi phí vốn, người mua có xu hướng trì hoãn quyết định xuống tiền, khiến thanh khoản thị trường chịu thêm áp lực.

Bà Hoàng Thu Hằng cho biết khả năng tiếp cận tín dụng của người mua nhà vẫn là một điểm nghẽn. Nhiều doanh nghiệp phản ánh khách hàng gặp khó khi vay vốn do lãi suất cao, hạn mức vay thấp và yêu cầu chứng minh thu nhập ngày càng chặt chẽ.

Nhóm chịu ảnh hưởng rõ nhất là những người có năng lực tài chính hạn chế, trong khi đây cũng là nhóm có nhu cầu lớn đối với nhà ở thương mại giá phù hợp và nhà ở xã hội. Khó tiếp cận tín dụng không chỉ làm giảm sức mua mà còn làm gia tăng số giao dịch không thành công. Khi người mua không thể thu xếp đủ nguồn vốn, thanh khoản dự án bị ảnh hưởng, kéo theo áp lực dòng tiền đối với chủ đầu tư.

Ở chiều ngược lại, doanh nghiệp bất động sản cũng đang có nhu cầu vốn lớn để duy trì hoạt động, bổ sung vốn lưu động và triển khai dự án. Chi phí vay cao khiến những doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy lớn chịu thêm áp lực, đặc biệt với các dự án có thời gian triển khai kéo dài.

Trong bối cảnh này, Bộ Xây dựng đề nghị Ngân hàng Nhà nước nghiên cứu, hoàn thiện chính sách tín dụng phù hợp nhằm hỗ trợ phát triển thị trường nhà ở cho thuê với mức giá hợp lý; đồng thời phối hợp rà soát, rút ngắn thủ tục tiếp cận tín dụng ưu đãi đối với doanh nghiệp và người dân.

Đây được xem là một trong những giải pháp quan trọng để khơi thông sức cầu, đặc biệt đối với phân khúc nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực. Về dài hạn, Bộ Xây dựng đang tập trung hoàn thiện hồ sơ sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, đồng thời cụ thể hóa các chính sách phát triển nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội, nhà ở chính sách và nhà ở thương mại.

Cùng với đó, Bộ Xây dựng sẽ xây dựng cơ chế giao chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê cho các địa phương giai đoạn 2026-2030; cập nhật, chuẩn hóa dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản nhằm nâng cao tính minh bạch và chất lượng dự báo.

Thị trường bất động sản quý II/2026 đang cho thấy quá trình phục hồi nhưng chưa đồng đều. Nguồn cung và giao dịch có chuyển biến tích cực, song giá nhà vẫn cao so với khả năng chi trả của nhiều người dân, trong khi chi phí tín dụng chưa giảm đủ để tạo lực đẩy mạnh cho sức mua.

Trong bối cảnh đó, bài toán của thị trường không chỉ là tạo thêm nguồn cung mà còn phải làm cho nguồn cung phù hợp hơn với khả năng tài chính của người mua. Khi lãi suất và điều kiện tín dụng tiếp tục là rào cản, khả năng hấp thụ nguồn cung nhà ở sẽ vẫn là biến số quan trọng quyết định tốc độ phục hồi của thị trường trong những quý tới.