Định giá đất dự án làm khó cả doanh nghiệp, địa phương

Để bảng giá đất thực sự phát huy hiệu quả, cần có những nguyên tắc xây dựng khoa học, đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân, tránh gây khó khăn cho doanh nghiệp hay ảnh hưởng đến an sinh xã hội.
Bộ Tài nguyên và Môi trường yêu cầu điều chỉnh bảng giá đất để tránh trục lợi Lãnh đạo TP.HCM yêu cầu chốt bảng giá đất mới vào chiều 16/10 Hà Nội chính thức áp dụng bảng giá đất mới, cao nhất gần 700 triệu đồng/m2
Định giá đất dự án làm khó cả doanh nghiệp, địa phương
Định giá đất dự án làm khó cả doanh nghiệp và địa phương.

Ngày 10/1, Hiệp hội Bất động sản (BĐS) Việt Nam (Vnrea), Tạp chí điện tử BĐS Việt Nam phối hợp với Viện Nghiên cứu BĐS Việt Nam tổ chức hội thảo “Áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024: Những vấn đề đặt ra và giải pháp phát triển bền vững thị trường bất động sản Việt Nam".

Điểm nghẽn của điểm nghẽn

Theo PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội: Vấn đề giá đất hiện nay là điểm nghẽn của điểm nghẽn. Có nhiều địa phương hiện nay đang tồn rất nhiều dự án “đắp chiếu”, không triển khai được. Một trong những lý do lớn là vì không xác định được giá đất. Vì vậy, tôi xin có một số ý kiến đóng góp đến vấn đề giá đất dưới góc độ pháp luật.

Hiện nay quy định pháp luật đất đai có nhiều điểm đổi mới. Đây vừa là đột phá nhưng cũng có những điểm lại tạo ra áp lực cho địa phương. Chúng ta thực hiện Nghị quyết 18 là bỏ khung giá đất, chỉ áp dụng bảng giá đất. Đặc biệt, bảng giá đất sẽ giao trách nhiệm cho các UBND các địa phương xác lập. Tức là địa phương sẽ tự làm, tự quyết, tự chịu trách nhiệm. Song song với đó có luật, có nghị định, thông tư. Nhìn về tổng thể thì có thể thấy hành lang pháp lý đang hoàn thiện hơn, phù hợp hơn nhưng đi vào chi tiết thì vẫn còn nhiều hạn chế.

Quy định xác định giá đất có 5 nguyên tắc, trong đó có nguyên tắc thị trường nhưng không ai giải thích nguyên tắc thị trường là gì. Điều này làm khó cho các địa phương trong việc áp dụng.

Hiện nay, thị trường bất động sản đã "tuyệt chủng" phân khúc bất động sản 20-30 triệu đồng/m2 khiến những người làm công ăn lương không thể nào mua được một căn nhà. Vì vậy, tôi cho rằng cần phải làm rõ thế nào là nguyên tắc thị trường. Thứ hai, tiêu chí nào để xác định nguyên tắc thị trường. Điều này cũng cần làm rõ.

“Chúng ta cũng cần làm rõ là không có nguyên tắc nào xác định giá đất theo giá thị trường. Theo giá thị trường là sai mà phải theo "nguyên tắc thị trường"”, PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến chia sẻ.

Ngoài ra, 5 nguyên tắc trong xác định giá đất phải đảm bảo hài hoà. Vậy như thế nào là hài hoà? Điều này cũng cần phải cụ thể hoá. Theo ông Nguyễn Quang Tuyến hài hoà là phải đảm bảo tất cả các bên cùng được đảm bảo lợi ích. Còn nếu tình trạng xác định giá đất vẫn tiếp tục như bây giờ thì chắc chắn doanh nghiệp sẽ “đứng hình”.

Tiếp đó, ông Tuyến đề xuất chúng ta phải có một cơ chế pháp lý rất rõ để bảo vệ cho đội ngũ, tổ chức tư vấn định giá đất. Họ là chuyên gia, làm đúng trình tự của pháp luật, thủ tục thì phải bảo vệ họ. Có như thế người tư vấn định giá mới dám làm.

Chúng ta cũng phải chuẩn bị lực lượng vật chất gồm các chuyên gia định giá đất. Nhìn lại thì hiện nay đất nước chúng ta có mấy trăm chuyên gia định giá đất và có thể định giá đất? Ngoài tổ chức các hội thảo, tôi cho rằng, Bộ Tài nguyên và Môi trường phải cầm tay chỉ việc hướng dẫn cho các địa phương. Còn để cho các địa phương tự làm thì rất khó.

Việc định giá đất hiện nay gặp khó, một phần cũng do cơ sở, thông tin dữ liệu đầu vào hiện nay chưa có, chưa chuẩn.

“Tôi đồng tình với quan điểm không thể định ra một giá đất đánh đồng, nhất là đất thương mại dịch vụ. Các dự án ở những địa phương phát triển kinh tế xã hội thì giá phải khác… Tuỳ từng nhóm dự án, ở những vị trí cụ thể thì áp dụng mức giá khác nhau. Chúng ta phải có những chi tiết cụ thể. Có như thế mới có thể tháo gỡ từng bước giá đất tháo gỡ hiện nay. Nếu không, chúng ta sẽ khiến giá đất là điểm nghẽn chứ không phải nguồn lực”, ông Tuyến cho biết thêm.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, từ Nghị quyết 18 đến Luật Đất đai 2024, chúng ta có thể thấy nỗ lực rất lớn trong công tác xây dựng cơ chế chính sách liên quan đến thị trường bất động sản để ngày càng thống nhất rõ ràng hơn, lấp đầy các khoảng trống pháp luật trước đây còn tồn tại.

Sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, rất nhiều nghị định quy định chi tiết luật đã được ban hành. Tuy nhiên hiện nay đang vướng là khâu thực thi pháp luật. Đơn cử TP.HCM hiện còn 58.000 sản phẩm bất động sản vướng mắc liên quan đến giá đất.

Việc phân nhóm để xây dựng bảng giá đất cần thật chi tiết

Định giá đất dự án làm khó cả doanh nghiệp, địa phương
GS.TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội.

Để đảm bảo tính công bằng cho các doanh nghiệp triển khai các dự án khác nhau, các chuyên gia cho rằng bảng giá đất mới cần được xây dựng dựa trên việc phân loại nhóm đất một cách chi tiết. Việc này sẽ cho phép xác định giá đất chính xác hơn với từng nhóm đất cụ thể, phản ánh đúng giá trị thực tế và tiềm năng sử dụng đất của từng loại hình dự án.

“Luật Đất đai hướng tới định giá đất cụ thể đến từng thửa đất. Bảng giá đất điều chỉnh tại địa phương gộp các loại đất phi nông nghiệp không phải đất ở, hay thương mại dịch vụ vào một nhóm để xác định chung một mức giá là do địa phương thực thi không đúng, thậm chí có sự cẩu thả, còn trong nghị định, trong luật không quy định như vậy”, ĐBQH, GS.TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội khẳng định và cho biết, định giá phải dựa theo mục đích sử dụng đất cụ thể của từng loại đất.

Mặt khác, theo ĐBQH Hoàng Văn Cường, Luật Đất đai đã phân quyền cho địa phương không chỉ trong việc định giá đất mà còn trong việc điều tiết tài chính đất đai. Với vấn đề cho thuê đất, nếu giá đất trong bảng giá đất tăng cao, ảnh hưởng đến doanh nghiệp và thu hút đầu tư, địa phương hoàn toàn có thể áp dụng đơn giá thuê đất thấp hơn, tối thiểu là 0,25% (theo mức quy định của 103/2024/NĐ-CP) trong những trường hợp cần thiết. Dự án nào cần ưu tiên phát triển kinh tế thì thu mức thấp, dự án nào không ưu tiên thì thu mức cao hơn.

Chuyên gia kinh tế PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh cũng đồng tình, các địa phương cần xem xét, nghiên cứu đưa ra mức tỷ lệ % tính giá thuê đất phù hợp nhất, dựa trên phân nhóm cụ thể, chi tiết các loại đất để tính đúng, tính đủ, giúp cho doanh nghiệp có đủ chi phí kinh doanh có lãi nhằm thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ đối với Nhà nước cũng như tái đầu tư vào các hoạt động kinh doanh tiếp theo. Việc áp dụng đại trà và gộp nhiều loại đất vào một nhóm như hiện nay là thiếu phù hợp với thực tiễn, làm tăng chi phí thuê đất, ảnh hưởng bất lợi đến hoạt động đầu tư, sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp, thậm chí doanh thu không đủ bù chi phí thuê đất.

“Trong trường hợp giá đất trong bảng giá tăng cao, việc áp dụng tỷ lệ phần trăm đơn giá thuê đất phù hợp, theo hướng giảm xuống, thậm chí giảm xuống mức tối thiểu là chính sách tài chính đất đai giúp điều tiết, giảm thiểu tác động của bảng giá đất mới đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh của doanh nghiệp, đặc biệt là trong giai đoạn khó khăn, cần thêm nguồn lực để phục hồi và góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế”, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh khẳng định.

Đề xuất sửa đổi phương pháp định giá đất, điều chỉnh bảng giá đất Đề xuất sửa đổi phương pháp định giá đất, điều chỉnh bảng giá đất
Hải Dương điều chỉnh bảng giá đất giai đoạn 2020-2024 Hải Dương điều chỉnh bảng giá đất giai đoạn 2020-2024
Tăng giá đất ở TP.HCM, 8 nhóm đối tượng bị tác động Tăng giá đất ở TP.HCM, 8 nhóm đối tượng bị tác động
Ngọc Anh

Có thể bạn quan tâm

Cùng chuyên mục

Tin khác

Việt Nam hút nhiều FDI châu Âu vào năng lượng sạch, công nghệ cao và bán dẫn

Việt Nam hút nhiều FDI châu Âu vào năng lượng sạch, công nghệ cao và bán dẫn

Ngày càng nhiều tập đoàn, doanh nghiệp châu Âu coi Việt Nam là điểm đến chiến lược trong chuỗi cung ứng toàn cầu. Với lợi thế từ EVFTA, vị trí địa chính trị và tiềm năng tăng trưởng, dòng vốn FDI từ EU vào Việt Nam đang tăng tốc, tập trung mạnh vào năng lượng tái tạo, công nghệ cao, bán dẫn và hạ tầng logistics.
Bộ Xây dựng thúc tiến độ hàng loạt dự án hạ tầng

Bộ Xây dựng thúc tiến độ hàng loạt dự án hạ tầng

Trước yêu cầu đẩy mạnh đầu tư công, Bộ Xây dựng đã có chỉ đạo khẩn cấp, yêu cầu các địa phương Cao Bằng, Phú Thọ, Quảng Trị, Hà Tĩnh và Đà Nẵng hoàn thành nhiều nhiệm vụ quan trọng trong tuần tới. Động thái này nhằm gỡ vướng, đưa các dự án trọng điểm vào hoạt động, góp phần tạo động lực phát triển kinh tế vùng.
Trung tâm logistics hàng không Long Thành: Động lực phát triển kinh tế vùng Đông Nam Bộ

Trung tâm logistics hàng không Long Thành: Động lực phát triển kinh tế vùng Đông Nam Bộ

Tổng Công ty Cảng hàng không Việt Nam (ACV) vừa có tờ trình gửi Bộ Tài chính và Bộ Xây dựng về đề xuất xây dựng trung tâm logistics hàng không tích hợp khu phi thuế quan tại Cảng Hàng không Quốc tế Long Thành. Với quy mô hơn 130 ha, dự án được kỳ vọng đưa Long Thành trở thành điểm trung chuyển hàng hóa quốc tế, thúc đẩy xuất khẩu và tạo động lực phát triển kinh tế vùng Đông Nam Bộ
Hàng không Việt Nam tăng trưởng mạnh mẽ: 83 triệu lượt khách trong 8 tháng đầu năm 2025

Hàng không Việt Nam tăng trưởng mạnh mẽ: 83 triệu lượt khách trong 8 tháng đầu năm 2025

Ngành hàng không Việt Nam tiếp tục ghi dấu ấn tăng trưởng mạnh mẽ trong 8 tháng đầu năm 2025, với sự bứt phá ở cả vận tải hành khách lẫn hàng hóa, khẳng định vai trò quan trọng trong phục hồi và phát triển kinh tế.
Ngành dệt may, da giày hướng tới mục tiêu xuất khẩu 50 tỷ USD

Ngành dệt may, da giày hướng tới mục tiêu xuất khẩu 50 tỷ USD

Ngành dệt may và da giày Việt Nam đang trên đà đạt kim ngạch xuất khẩu gần 50 tỷ USD trong năm 2025, với sự tăng trưởng mạnh mẽ từ cả hai lĩnh vực. Tuy nhiên, để duy trì đà tăng trưởng bền vững, ngành cần giải quyết các vấn đề về chuỗi cung ứng nguyên liệu và nâng cao tỷ lệ nội địa hóa.
CATL tung pin xe điện mới: Sạc 10 phút chạy gần 500km, thách thức thị trường châu Âu

CATL tung pin xe điện mới: Sạc 10 phút chạy gần 500km, thách thức thị trường châu Âu

Tại triển lãm ô tô IAA Munich – sự kiện lớn nhất ngành công nghiệp xe hơi châu Âu – nhà sản xuất pin lớn nhất thế giới CATL (Trung Quốc) đã chính thức giới thiệu dòng pin thế hệ mới Shenxing Pro. Công nghệ này được kỳ vọng trở thành “vũ khí chiến lược” giúp xe điện Trung Quốc bứt phá, với những thông số vượt trội: tầm hoạt động tối đa 756 km, tuổi thọ gần 1 triệu km, sạc siêu nhanh chỉ 10 phút cho gần 500 km di chuyển.
Đắk Lắk bứt phá thu hút hơn 32.500 tỉ đồng vốn đầu tư

Đắk Lắk bứt phá thu hút hơn 32.500 tỉ đồng vốn đầu tư

Trong 8 tháng đầu năm 2025, Đắk Lắk đã tiếp nhận hàng chục dự án đầu tư mới với tổng vốn đăng ký vượt 32.500 tỉ đồng. Những con số ấn tượng này không chỉ thể hiện môi trường đầu tư ngày càng cởi mở mà còn cho thấy vai trò ngày càng rõ nét của Đắk Lắk trong bức tranh phát triển kinh tế khu vực Tây Nguyên.
Hà Nội siết chặt quản lý, nâng cao chất lượng dịch vụ y – dược ngoài công lập

Hà Nội siết chặt quản lý, nâng cao chất lượng dịch vụ y – dược ngoài công lập

Trước tình trạng nhiều cơ sở y, dược ngoài công lập hoạt động không phép, sai phép, tiềm ẩn rủi ro cho sức khỏe cộng đồng, UBND thành phố Hà Nội đã ban hành Chỉ thị số 14. Văn bản yêu cầu tăng cường quản lý, xử lý nghiêm vi phạm và nâng cao chất lượng dịch vụ, nhằm bảo đảm quyền lợi và sự an toàn cho người dân.
Mở rộng thị trường, thúc đẩy thương mại số, đạt mục tiêu tăng trưởng năm 2025

Mở rộng thị trường, thúc đẩy thương mại số, đạt mục tiêu tăng trưởng năm 2025

Trước yêu cầu cấp bách về phát triển kinh tế, Bộ Công Thương đã ban hành Công văn số 6769/BCT-KHTC nhằm triển khai đồng bộ các giải pháp trọng tâm trong lĩnh vực công nghiệp, năng lượng, thương mại và xuất khẩu. Với quyết tâm đạt mục tiêu tăng trưởng năm 2025, Bộ đang tập trung tháo gỡ vướng mắc, đẩy mạnh đổi mới sáng tạo, mở rộng thị trường và thúc đẩy thương mại số.
Khu kinh tế cửa khẩu Lào Cai – Đòn bẩy phát triển vùng trung du miền núi phía Bắc

Khu kinh tế cửa khẩu Lào Cai – Đòn bẩy phát triển vùng trung du miền núi phía Bắc

Với Quyết định 1958/QĐ-TTg vừa được Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà ký ban hành, Khu kinh tế cửa khẩu Lào Cai đang bước vào giai đoạn phát triển chiến lược, hướng tới năm 2045 trở thành trung tâm công nghiệp, thương mại, dịch vụ và du lịch hiện đại. Đây là “đòn bẩy” quan trọng, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và kết nối quốc tế cho tỉnh Lào Cai cũng như khu vực trung du, miền núi phía Bắc.
Xem thêm

Thương hiệu nổi bật

tap-doan-son-ha
partner-vingroup
partner-shb
partner-hdbank
partner-bivaco
partner-tan-hoang-minh-group
partner-sunshine-group
partner-vinacomin
partner-viglacera
partner-giovanni
partner-th
partner-bacabank
partner-danko-group
Phiên bản di động