Định giá đất dự án làm khó cả doanh nghiệp, địa phương

Để bảng giá đất thực sự phát huy hiệu quả, cần có những nguyên tắc xây dựng khoa học, đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân, tránh gây khó khăn cho doanh nghiệp hay ảnh hưởng đến an sinh xã hội.
Bộ Tài nguyên và Môi trường yêu cầu điều chỉnh bảng giá đất để tránh trục lợi Lãnh đạo TP.HCM yêu cầu chốt bảng giá đất mới vào chiều 16/10 Hà Nội chính thức áp dụng bảng giá đất mới, cao nhất gần 700 triệu đồng/m2
Định giá đất dự án làm khó cả doanh nghiệp, địa phương
Định giá đất dự án làm khó cả doanh nghiệp và địa phương.

Ngày 10/1, Hiệp hội Bất động sản (BĐS) Việt Nam (Vnrea), Tạp chí điện tử BĐS Việt Nam phối hợp với Viện Nghiên cứu BĐS Việt Nam tổ chức hội thảo “Áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024: Những vấn đề đặt ra và giải pháp phát triển bền vững thị trường bất động sản Việt Nam".

Điểm nghẽn của điểm nghẽn

Theo PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội: Vấn đề giá đất hiện nay là điểm nghẽn của điểm nghẽn. Có nhiều địa phương hiện nay đang tồn rất nhiều dự án “đắp chiếu”, không triển khai được. Một trong những lý do lớn là vì không xác định được giá đất. Vì vậy, tôi xin có một số ý kiến đóng góp đến vấn đề giá đất dưới góc độ pháp luật.

Hiện nay quy định pháp luật đất đai có nhiều điểm đổi mới. Đây vừa là đột phá nhưng cũng có những điểm lại tạo ra áp lực cho địa phương. Chúng ta thực hiện Nghị quyết 18 là bỏ khung giá đất, chỉ áp dụng bảng giá đất. Đặc biệt, bảng giá đất sẽ giao trách nhiệm cho các UBND các địa phương xác lập. Tức là địa phương sẽ tự làm, tự quyết, tự chịu trách nhiệm. Song song với đó có luật, có nghị định, thông tư. Nhìn về tổng thể thì có thể thấy hành lang pháp lý đang hoàn thiện hơn, phù hợp hơn nhưng đi vào chi tiết thì vẫn còn nhiều hạn chế.

Quy định xác định giá đất có 5 nguyên tắc, trong đó có nguyên tắc thị trường nhưng không ai giải thích nguyên tắc thị trường là gì. Điều này làm khó cho các địa phương trong việc áp dụng.

Hiện nay, thị trường bất động sản đã "tuyệt chủng" phân khúc bất động sản 20-30 triệu đồng/m2 khiến những người làm công ăn lương không thể nào mua được một căn nhà. Vì vậy, tôi cho rằng cần phải làm rõ thế nào là nguyên tắc thị trường. Thứ hai, tiêu chí nào để xác định nguyên tắc thị trường. Điều này cũng cần làm rõ.

“Chúng ta cũng cần làm rõ là không có nguyên tắc nào xác định giá đất theo giá thị trường. Theo giá thị trường là sai mà phải theo "nguyên tắc thị trường"”, PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến chia sẻ.

Ngoài ra, 5 nguyên tắc trong xác định giá đất phải đảm bảo hài hoà. Vậy như thế nào là hài hoà? Điều này cũng cần phải cụ thể hoá. Theo ông Nguyễn Quang Tuyến hài hoà là phải đảm bảo tất cả các bên cùng được đảm bảo lợi ích. Còn nếu tình trạng xác định giá đất vẫn tiếp tục như bây giờ thì chắc chắn doanh nghiệp sẽ “đứng hình”.

Tiếp đó, ông Tuyến đề xuất chúng ta phải có một cơ chế pháp lý rất rõ để bảo vệ cho đội ngũ, tổ chức tư vấn định giá đất. Họ là chuyên gia, làm đúng trình tự của pháp luật, thủ tục thì phải bảo vệ họ. Có như thế người tư vấn định giá mới dám làm.

Chúng ta cũng phải chuẩn bị lực lượng vật chất gồm các chuyên gia định giá đất. Nhìn lại thì hiện nay đất nước chúng ta có mấy trăm chuyên gia định giá đất và có thể định giá đất? Ngoài tổ chức các hội thảo, tôi cho rằng, Bộ Tài nguyên và Môi trường phải cầm tay chỉ việc hướng dẫn cho các địa phương. Còn để cho các địa phương tự làm thì rất khó.

Việc định giá đất hiện nay gặp khó, một phần cũng do cơ sở, thông tin dữ liệu đầu vào hiện nay chưa có, chưa chuẩn.

“Tôi đồng tình với quan điểm không thể định ra một giá đất đánh đồng, nhất là đất thương mại dịch vụ. Các dự án ở những địa phương phát triển kinh tế xã hội thì giá phải khác… Tuỳ từng nhóm dự án, ở những vị trí cụ thể thì áp dụng mức giá khác nhau. Chúng ta phải có những chi tiết cụ thể. Có như thế mới có thể tháo gỡ từng bước giá đất tháo gỡ hiện nay. Nếu không, chúng ta sẽ khiến giá đất là điểm nghẽn chứ không phải nguồn lực”, ông Tuyến cho biết thêm.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, từ Nghị quyết 18 đến Luật Đất đai 2024, chúng ta có thể thấy nỗ lực rất lớn trong công tác xây dựng cơ chế chính sách liên quan đến thị trường bất động sản để ngày càng thống nhất rõ ràng hơn, lấp đầy các khoảng trống pháp luật trước đây còn tồn tại.

Sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, rất nhiều nghị định quy định chi tiết luật đã được ban hành. Tuy nhiên hiện nay đang vướng là khâu thực thi pháp luật. Đơn cử TP.HCM hiện còn 58.000 sản phẩm bất động sản vướng mắc liên quan đến giá đất.

Việc phân nhóm để xây dựng bảng giá đất cần thật chi tiết

Định giá đất dự án làm khó cả doanh nghiệp, địa phương
GS.TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội.

Để đảm bảo tính công bằng cho các doanh nghiệp triển khai các dự án khác nhau, các chuyên gia cho rằng bảng giá đất mới cần được xây dựng dựa trên việc phân loại nhóm đất một cách chi tiết. Việc này sẽ cho phép xác định giá đất chính xác hơn với từng nhóm đất cụ thể, phản ánh đúng giá trị thực tế và tiềm năng sử dụng đất của từng loại hình dự án.

“Luật Đất đai hướng tới định giá đất cụ thể đến từng thửa đất. Bảng giá đất điều chỉnh tại địa phương gộp các loại đất phi nông nghiệp không phải đất ở, hay thương mại dịch vụ vào một nhóm để xác định chung một mức giá là do địa phương thực thi không đúng, thậm chí có sự cẩu thả, còn trong nghị định, trong luật không quy định như vậy”, ĐBQH, GS.TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội khẳng định và cho biết, định giá phải dựa theo mục đích sử dụng đất cụ thể của từng loại đất.

Mặt khác, theo ĐBQH Hoàng Văn Cường, Luật Đất đai đã phân quyền cho địa phương không chỉ trong việc định giá đất mà còn trong việc điều tiết tài chính đất đai. Với vấn đề cho thuê đất, nếu giá đất trong bảng giá đất tăng cao, ảnh hưởng đến doanh nghiệp và thu hút đầu tư, địa phương hoàn toàn có thể áp dụng đơn giá thuê đất thấp hơn, tối thiểu là 0,25% (theo mức quy định của 103/2024/NĐ-CP) trong những trường hợp cần thiết. Dự án nào cần ưu tiên phát triển kinh tế thì thu mức thấp, dự án nào không ưu tiên thì thu mức cao hơn.

Chuyên gia kinh tế PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh cũng đồng tình, các địa phương cần xem xét, nghiên cứu đưa ra mức tỷ lệ % tính giá thuê đất phù hợp nhất, dựa trên phân nhóm cụ thể, chi tiết các loại đất để tính đúng, tính đủ, giúp cho doanh nghiệp có đủ chi phí kinh doanh có lãi nhằm thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ đối với Nhà nước cũng như tái đầu tư vào các hoạt động kinh doanh tiếp theo. Việc áp dụng đại trà và gộp nhiều loại đất vào một nhóm như hiện nay là thiếu phù hợp với thực tiễn, làm tăng chi phí thuê đất, ảnh hưởng bất lợi đến hoạt động đầu tư, sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp, thậm chí doanh thu không đủ bù chi phí thuê đất.

“Trong trường hợp giá đất trong bảng giá tăng cao, việc áp dụng tỷ lệ phần trăm đơn giá thuê đất phù hợp, theo hướng giảm xuống, thậm chí giảm xuống mức tối thiểu là chính sách tài chính đất đai giúp điều tiết, giảm thiểu tác động của bảng giá đất mới đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh của doanh nghiệp, đặc biệt là trong giai đoạn khó khăn, cần thêm nguồn lực để phục hồi và góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế”, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh khẳng định.

Đề xuất sửa đổi phương pháp định giá đất, điều chỉnh bảng giá đất Đề xuất sửa đổi phương pháp định giá đất, điều chỉnh bảng giá đất
Hải Dương điều chỉnh bảng giá đất giai đoạn 2020-2024 Hải Dương điều chỉnh bảng giá đất giai đoạn 2020-2024
Tăng giá đất ở TP.HCM, 8 nhóm đối tượng bị tác động Tăng giá đất ở TP.HCM, 8 nhóm đối tượng bị tác động
Ngọc Anh

Có thể bạn quan tâm

Cùng chuyên mục

Tin khác

Tự chủ 100% linh kiện máy bay, Nga mở thế cạnh tranh mới trên thị trường hàng không

Tự chủ 100% linh kiện máy bay, Nga mở thế cạnh tranh mới trên thị trường hàng không

Trong bối cảnh chịu hơn 30.000 lệnh trừng phạt từ phương Tây, Nga khẳng định đã trở thành quốc gia duy nhất trên thế giới có thể tự sản xuất toàn bộ linh kiện máy bay. Tuyên bố này cho thấy Moscow đang tái định hình ngành công nghiệp hàng không, đồng thời mở ra những tính toán mới đối với chuỗi cung ứng toàn cầu vốn phụ thuộc nhiều vào hợp tác xuyên quốc gia.
Xuất nhập khẩu 2025 hướng tới kỷ lục 800 tỷ USD, dự kiến xuất siêu gần 14 tỷ USD

Xuất nhập khẩu 2025 hướng tới kỷ lục 800 tỷ USD, dự kiến xuất siêu gần 14 tỷ USD

Xuất nhập khẩu Việt Nam tiếp tục bứt phá mạnh mẽ, với kim ngạch 8 tháng ước gần 600 tỷ USD, tăng 16,3% so với cùng kỳ. Bộ Công Thương dự báo, năm 2025, tổng kim ngạch có thể đạt kỷ lục mới 800 tỷ USD, đồng thời cán cân thương mại tiếp tục duy trì trạng thái tích cực với xuất siêu gần 14 tỷ USD.
Vượt mục tiêu 2030 trước 5 năm, xuất khẩu cà phê đạt 6,42 tỷ USD chỉ trong 8 tháng

Vượt mục tiêu 2030 trước 5 năm, xuất khẩu cà phê đạt 6,42 tỷ USD chỉ trong 8 tháng

Xuất khẩu cà phê Việt Nam đang bứt phá mạnh mẽ trên thị trường quốc tế. Chỉ trong 8 tháng năm 2025, kim ngạch đạt 6,42 tỷ USD – mức kỷ lục chưa từng có và vượt trước mục tiêu năm 2030 tới 5 năm. Giá xuất khẩu bình quân tăng gần 50% phản ánh rõ xu hướng dịch chuyển từ tăng trưởng sản lượng sang gia tăng giá trị, đưa cà phê Việt Nam vươn lên nhóm hàng nông sản chủ lực có sức cạnh tranh cao trên toàn cầu.
Bộ Công Thương khuyến nghị doanh nghiệp chủ động thích ứng sau khi Philippines tạm dừng nhập khẩu gạo

Bộ Công Thương khuyến nghị doanh nghiệp chủ động thích ứng sau khi Philippines tạm dừng nhập khẩu gạo

Trước quyết định tạm dừng nhập khẩu gạo từ Việt Nam trong 60 ngày của Philippines, Bộ Công Thương đề nghị doanh nghiệp nhanh chóng thích ứng, đa dạng hóa thị trường và chủ động giải pháp để bảo đảm mục tiêu xuất khẩu năm 2025.
Xuất khẩu nông, lâm, thủy sản: Vững đà tăng trưởng, hướng tới mục tiêu 65 tỷ USD

Xuất khẩu nông, lâm, thủy sản: Vững đà tăng trưởng, hướng tới mục tiêu 65 tỷ USD

Kim ngạch xuất khẩu nông, lâm, thủy sản (NLTS) 8 tháng năm 2025 đạt 45,37 tỷ USD, tăng 12% so với cùng kỳ. Đây là tín hiệu khả quan để ngành nông nghiệp tự tin hướng tới mục tiêu 65 tỷ USD cả năm, bất chấp thách thức từ thị trường và yêu cầu khắt khe của các nước nhập khẩu.
Tổng trị giá xuất nhập khẩu hàng hóa trong 8 tháng đạt gần 600 tỷ USD

Tổng trị giá xuất nhập khẩu hàng hóa trong 8 tháng đạt gần 600 tỷ USD

Theo thông tin từ Cục Hải quan, tổng trị giá xuất nhập khẩu hàng hóa trong 8 tháng năm 2025 đạt 597,93 tỷ USD (tăng 16,3%, tương ứng tăng 83,89 tỷ USD so với cùng kỳ năm trước).
Hải quan khu vực I quyết liệt ngăn chặn gian lận thương mại trong bối cảnh hội nhập

Hải quan khu vực I quyết liệt ngăn chặn gian lận thương mại trong bối cảnh hội nhập

Trong bối cảnh hội nhập sâu rộng, thương mại quốc tế phát triển mạnh mẽ, Chi cục Hải quan khu vực I đã chủ động tăng cường lực lượng, phương tiện và áp dụng đồng bộ các biện pháp nghiệp vụ để đấu tranh, ngăn chặn kịp thời tình trạng buôn lậu, gian lận thương mại và vận chuyển trái phép hàng hóa qua đường hàng không, chuyển phát nhanh và đường sắt.
Giải mã sức hút thị trường tiêu dùng Hà Nội: Sức bật ấn tượng với mức tăng trưởng 12,6%

Giải mã sức hút thị trường tiêu dùng Hà Nội: Sức bật ấn tượng với mức tăng trưởng 12,6%

Trong 8 tháng đầu năm 2024, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng trên địa bàn Hà Nội đã đạt 489,9 nghìn tỷ đồng, tăng 12,6% so với cùng kỳ năm trước. Con số này không chỉ là một kỷ lục tăng trưởng mà còn là lời khẳng định mạnh mẽ về sức mua và niềm tin của người tiêu dùng, mở ra những cơ hội chiến lược cho các thương hiệu.
Thị trường hàng không dần "nóng" với cuộc đua mở bán vé Tết Nguyên đán 2026

Thị trường hàng không dần "nóng" với cuộc đua mở bán vé Tết Nguyên đán 2026

Thị trường hàng không đang dần trở nên sôi động với cuộc chạy đua mở bán vé cho mùa cao điểm Tết Nguyên đán 2026, khi các hãng hàng không lớn đồng loạt công bố kế hoạch phục vụ nhu cầu đi lại của hành khách.
Ngành sản xuất Việt Nam: Tiếp tục tăng trưởng dù còn nhiều lo ngại

Ngành sản xuất Việt Nam: Tiếp tục tăng trưởng dù còn nhiều lo ngại

Theo báo cáo Chỉ số Nhà quản trị mua hàng (PMI) ngành sản xuất Việt Nam tháng 8/2025 do S&P Global công bố vào sáng ngày 3/9/2025, sản lượng tiếp tục tăng trưởng trong tháng thứ tư liên tiếp, tuy nhiên số lượng đơn đặt hàng mới và việc làm lại sụt giảm, đồng thời chi phí đầu vào ghi nhận mức tăng mạnh nhất kể từ đầu năm 2025.
Xem thêm

Thương hiệu nổi bật

tap-doan-son-ha
partner-vingroup
partner-shb
partner-hdbank
partner-bivaco
partner-tan-hoang-minh-group
partner-sunshine-group
partner-vinacomin
partner-viglacera
partner-giovanni
partner-th
partner-bacabank
partner-danko-group
Phiên bản di động