Định giá đất dự án làm khó cả doanh nghiệp, địa phương

Để bảng giá đất thực sự phát huy hiệu quả, cần có những nguyên tắc xây dựng khoa học, đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân, tránh gây khó khăn cho doanh nghiệp hay ảnh hưởng đến an sinh xã hội.
Bộ Tài nguyên và Môi trường yêu cầu điều chỉnh bảng giá đất để tránh trục lợi Lãnh đạo TP.HCM yêu cầu chốt bảng giá đất mới vào chiều 16/10 Hà Nội chính thức áp dụng bảng giá đất mới, cao nhất gần 700 triệu đồng/m2
Định giá đất dự án làm khó cả doanh nghiệp, địa phương
Định giá đất dự án làm khó cả doanh nghiệp và địa phương.

Ngày 10/1, Hiệp hội Bất động sản (BĐS) Việt Nam (Vnrea), Tạp chí điện tử BĐS Việt Nam phối hợp với Viện Nghiên cứu BĐS Việt Nam tổ chức hội thảo “Áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024: Những vấn đề đặt ra và giải pháp phát triển bền vững thị trường bất động sản Việt Nam".

Điểm nghẽn của điểm nghẽn

Theo PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội: Vấn đề giá đất hiện nay là điểm nghẽn của điểm nghẽn. Có nhiều địa phương hiện nay đang tồn rất nhiều dự án “đắp chiếu”, không triển khai được. Một trong những lý do lớn là vì không xác định được giá đất. Vì vậy, tôi xin có một số ý kiến đóng góp đến vấn đề giá đất dưới góc độ pháp luật.

Hiện nay quy định pháp luật đất đai có nhiều điểm đổi mới. Đây vừa là đột phá nhưng cũng có những điểm lại tạo ra áp lực cho địa phương. Chúng ta thực hiện Nghị quyết 18 là bỏ khung giá đất, chỉ áp dụng bảng giá đất. Đặc biệt, bảng giá đất sẽ giao trách nhiệm cho các UBND các địa phương xác lập. Tức là địa phương sẽ tự làm, tự quyết, tự chịu trách nhiệm. Song song với đó có luật, có nghị định, thông tư. Nhìn về tổng thể thì có thể thấy hành lang pháp lý đang hoàn thiện hơn, phù hợp hơn nhưng đi vào chi tiết thì vẫn còn nhiều hạn chế.

Quy định xác định giá đất có 5 nguyên tắc, trong đó có nguyên tắc thị trường nhưng không ai giải thích nguyên tắc thị trường là gì. Điều này làm khó cho các địa phương trong việc áp dụng.

Hiện nay, thị trường bất động sản đã "tuyệt chủng" phân khúc bất động sản 20-30 triệu đồng/m2 khiến những người làm công ăn lương không thể nào mua được một căn nhà. Vì vậy, tôi cho rằng cần phải làm rõ thế nào là nguyên tắc thị trường. Thứ hai, tiêu chí nào để xác định nguyên tắc thị trường. Điều này cũng cần làm rõ.

“Chúng ta cũng cần làm rõ là không có nguyên tắc nào xác định giá đất theo giá thị trường. Theo giá thị trường là sai mà phải theo "nguyên tắc thị trường"”, PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến chia sẻ.

Ngoài ra, 5 nguyên tắc trong xác định giá đất phải đảm bảo hài hoà. Vậy như thế nào là hài hoà? Điều này cũng cần phải cụ thể hoá. Theo ông Nguyễn Quang Tuyến hài hoà là phải đảm bảo tất cả các bên cùng được đảm bảo lợi ích. Còn nếu tình trạng xác định giá đất vẫn tiếp tục như bây giờ thì chắc chắn doanh nghiệp sẽ “đứng hình”.

Tiếp đó, ông Tuyến đề xuất chúng ta phải có một cơ chế pháp lý rất rõ để bảo vệ cho đội ngũ, tổ chức tư vấn định giá đất. Họ là chuyên gia, làm đúng trình tự của pháp luật, thủ tục thì phải bảo vệ họ. Có như thế người tư vấn định giá mới dám làm.

Chúng ta cũng phải chuẩn bị lực lượng vật chất gồm các chuyên gia định giá đất. Nhìn lại thì hiện nay đất nước chúng ta có mấy trăm chuyên gia định giá đất và có thể định giá đất? Ngoài tổ chức các hội thảo, tôi cho rằng, Bộ Tài nguyên và Môi trường phải cầm tay chỉ việc hướng dẫn cho các địa phương. Còn để cho các địa phương tự làm thì rất khó.

Việc định giá đất hiện nay gặp khó, một phần cũng do cơ sở, thông tin dữ liệu đầu vào hiện nay chưa có, chưa chuẩn.

“Tôi đồng tình với quan điểm không thể định ra một giá đất đánh đồng, nhất là đất thương mại dịch vụ. Các dự án ở những địa phương phát triển kinh tế xã hội thì giá phải khác… Tuỳ từng nhóm dự án, ở những vị trí cụ thể thì áp dụng mức giá khác nhau. Chúng ta phải có những chi tiết cụ thể. Có như thế mới có thể tháo gỡ từng bước giá đất tháo gỡ hiện nay. Nếu không, chúng ta sẽ khiến giá đất là điểm nghẽn chứ không phải nguồn lực”, ông Tuyến cho biết thêm.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, từ Nghị quyết 18 đến Luật Đất đai 2024, chúng ta có thể thấy nỗ lực rất lớn trong công tác xây dựng cơ chế chính sách liên quan đến thị trường bất động sản để ngày càng thống nhất rõ ràng hơn, lấp đầy các khoảng trống pháp luật trước đây còn tồn tại.

Sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, rất nhiều nghị định quy định chi tiết luật đã được ban hành. Tuy nhiên hiện nay đang vướng là khâu thực thi pháp luật. Đơn cử TP.HCM hiện còn 58.000 sản phẩm bất động sản vướng mắc liên quan đến giá đất.

Việc phân nhóm để xây dựng bảng giá đất cần thật chi tiết

Định giá đất dự án làm khó cả doanh nghiệp, địa phương
GS.TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội.

Để đảm bảo tính công bằng cho các doanh nghiệp triển khai các dự án khác nhau, các chuyên gia cho rằng bảng giá đất mới cần được xây dựng dựa trên việc phân loại nhóm đất một cách chi tiết. Việc này sẽ cho phép xác định giá đất chính xác hơn với từng nhóm đất cụ thể, phản ánh đúng giá trị thực tế và tiềm năng sử dụng đất của từng loại hình dự án.

“Luật Đất đai hướng tới định giá đất cụ thể đến từng thửa đất. Bảng giá đất điều chỉnh tại địa phương gộp các loại đất phi nông nghiệp không phải đất ở, hay thương mại dịch vụ vào một nhóm để xác định chung một mức giá là do địa phương thực thi không đúng, thậm chí có sự cẩu thả, còn trong nghị định, trong luật không quy định như vậy”, ĐBQH, GS.TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội khẳng định và cho biết, định giá phải dựa theo mục đích sử dụng đất cụ thể của từng loại đất.

Mặt khác, theo ĐBQH Hoàng Văn Cường, Luật Đất đai đã phân quyền cho địa phương không chỉ trong việc định giá đất mà còn trong việc điều tiết tài chính đất đai. Với vấn đề cho thuê đất, nếu giá đất trong bảng giá đất tăng cao, ảnh hưởng đến doanh nghiệp và thu hút đầu tư, địa phương hoàn toàn có thể áp dụng đơn giá thuê đất thấp hơn, tối thiểu là 0,25% (theo mức quy định của 103/2024/NĐ-CP) trong những trường hợp cần thiết. Dự án nào cần ưu tiên phát triển kinh tế thì thu mức thấp, dự án nào không ưu tiên thì thu mức cao hơn.

Chuyên gia kinh tế PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh cũng đồng tình, các địa phương cần xem xét, nghiên cứu đưa ra mức tỷ lệ % tính giá thuê đất phù hợp nhất, dựa trên phân nhóm cụ thể, chi tiết các loại đất để tính đúng, tính đủ, giúp cho doanh nghiệp có đủ chi phí kinh doanh có lãi nhằm thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ đối với Nhà nước cũng như tái đầu tư vào các hoạt động kinh doanh tiếp theo. Việc áp dụng đại trà và gộp nhiều loại đất vào một nhóm như hiện nay là thiếu phù hợp với thực tiễn, làm tăng chi phí thuê đất, ảnh hưởng bất lợi đến hoạt động đầu tư, sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp, thậm chí doanh thu không đủ bù chi phí thuê đất.

“Trong trường hợp giá đất trong bảng giá tăng cao, việc áp dụng tỷ lệ phần trăm đơn giá thuê đất phù hợp, theo hướng giảm xuống, thậm chí giảm xuống mức tối thiểu là chính sách tài chính đất đai giúp điều tiết, giảm thiểu tác động của bảng giá đất mới đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh của doanh nghiệp, đặc biệt là trong giai đoạn khó khăn, cần thêm nguồn lực để phục hồi và góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế”, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh khẳng định.

Đề xuất sửa đổi phương pháp định giá đất, điều chỉnh bảng giá đất Đề xuất sửa đổi phương pháp định giá đất, điều chỉnh bảng giá đất
Hải Dương điều chỉnh bảng giá đất giai đoạn 2020-2024 Hải Dương điều chỉnh bảng giá đất giai đoạn 2020-2024
Tăng giá đất ở TP.HCM, 8 nhóm đối tượng bị tác động Tăng giá đất ở TP.HCM, 8 nhóm đối tượng bị tác động
Ngọc Anh

Có thể bạn quan tâm

Cùng chuyên mục

Tin khác

“Sốt đất ảo” theo tin đồn sáp nhập, các địa phương đồng loạt cảnh báo

“Sốt đất ảo” theo tin đồn sáp nhập, các địa phương đồng loạt cảnh báo

Các địa phương như Phú Thọ, Ninh Bình, Bắc Giang, Thái Bình đồng loạt đưa ra cảnh báo nguy cơ "sốt đất ảo", nhất là tại các khu vực được dự đoán là trung tâm hành chính mới.
Hàng không tăng 20% chuyến bay dịp nghỉ lễ 30/4-1/5

Hàng không tăng 20% chuyến bay dịp nghỉ lễ 30/4-1/5

Trong dịp cao điểm nghỉ lễ 30/4-1/5 trên các đường bay nội địa, các hãng hàng không Việt Nam dự kiến thực hiện 7.536 chuyến bay (trung bình 685 chuyến/ngày), tăng tương ứng 24% và 21%.
Top những thương hiệu quạt cây đáng mua năm 2025

Top những thương hiệu quạt cây đáng mua năm 2025

Quạt cây là thiết bị làm mát quan trọng trong gia đình và văn phòng nhờ sự tiện lợi và hiệu quả. Tuy nhiên, với thị trường ngày càng đa dạng thì nên mua quạt đứng hãng nào?
Chuyên gia lạc quan về xu hướng tăng của giá vàng trong tuần tới

Chuyên gia lạc quan về xu hướng tăng của giá vàng trong tuần tới

Tuần qua, giá vàng thế giới điều chỉnh vào cuối tuần sau khi liên tục lập kỷ lục mới, nhưng cả nhà đầu tư lẫn chuyên gia phân tích đều tiếp tục duy trì sự lạc quan về xu hướng của giá vàng trong tuần tới.
Đại sứ EU mong ca cao Việt Nam được biết đến nhiều hơn trên bản đồ toàn cầu

Đại sứ EU mong ca cao Việt Nam được biết đến nhiều hơn trên bản đồ toàn cầu

Trong chuyến thăm đến các nông trại và hợp tác xã (HTX) tại hai tỉnh Tây Nguyên vào tuần trước, Đại sứ EU tại Việt Nam Julien Guerrier đã được tận mắt theo dõi quy trình trồng, thu hoạch, nếm trái ca cao tươi tại vườn và lắng nghe sự thay đổi trong phương thức trồng ca cao của nhà nông địa phương.
EU “siết” quy định với nông sản tươi, Việt Nam cần lưu ý gì?

EU “siết” quy định với nông sản tươi, Việt Nam cần lưu ý gì?

Thương vụ Việt Nam tại Thụy Điển vừa thông báo Liên minh Châu Âu (EU) bắt đầu áp dụng các quy định nghiêm ngặt hơn về an toàn thực phẩm (ATTP) và bền vững nhằm giảm thiểu tác động môi trường cũng như đảm bảo chất lượng sản phẩm.
Giá gạo Nhật Bản tăng vọt, gạo Việt sẽ có cơ hội?

Giá gạo Nhật Bản tăng vọt, gạo Việt sẽ có cơ hội?

Giá gạo tại Nhật Bản đang cao bất thường, Việt Nam là quốc gia xuất khẩu gạo hàng đầu, người Nhật Bản ngày càng “chuộng” gạo Việt Nam, liệu đây có là cơ hội vàng cho ngành xuất khẩu gạo?.
Thị trường F&B 2025 sẽ chứng kiến sự bùng nổ của các trào lưu ẩm thực mới

Thị trường F&B 2025 sẽ chứng kiến sự bùng nổ của các trào lưu ẩm thực mới

Bất chấp nhiều thách thức, ngành dịch vụ thức ăn và đồ uống (F&B) tại Việt Nam được dự báo sẽ tiếp tục tăng trưởng 9,6% trong năm 2025. Năm nay cũng được kỳ vọng sẽ chứng kiến sự bùng nổ của các trào lưu ẩm thực mới.
Giá vàng tiến sát 99 triệu đồng, cửa hàng mở bán được 10 phút đã “hết vàng”

Giá vàng tiến sát 99 triệu đồng, cửa hàng mở bán được 10 phút đã “hết vàng”

Giá vàng chiều nay tiếp tục đi lên theo hướng thẳng đứng, vàng nhẫn chạm mức 98,5 triệu đồng/lượng – cao nhất từ trước tới nay.
Chuyên gia: Tỷ trọng vàng không nên vượt quá 50% trong danh mục đầu tư

Chuyên gia: Tỷ trọng vàng không nên vượt quá 50% trong danh mục đầu tư

“Tỷ trọng vàng không nên vượt quá 50% trong danh mục đầu tư. Tốt nhất nên giữ vàng chiếm tỷ trọng 10 - 30% trong danh mục. Ngoài ra cũng cần lưu ý là tuyệt đối không vay tiền để mua vàng”, chuyên gia tài chính Phan Dũng Khánh lưu ý các nhà đầu tư.
Xem thêm

Thương hiệu nổi bật

partner-vingroup
partner-bivaco
partner-shb
partner-tan-hoang-minh-group
partner-hdbank
partner-sunshine-group
partner-vinacomin
partner-viglacera
partner-giovanni
partner-th
partner-bacabank
partner-danko-group
Phiên bản di động