Thị trường cho thuê nhà tại Khu hành chính đặc biệt Hong Kong (Trung Quốc) đang trải qua giai đoạn tăng trưởng nóng, trái ngược với sự trầm lắng của phân khúc mua bán bất động sản. Theo số liệu mới nhất của Cục Định giá và Thẩm định Hong Kong, chỉ số giá thuê nhà trong tháng 4/2026 đã tăng 0,59% so với tháng trước, lên mức 203,4 điểm, đánh dấu tháng tăng thứ sáu liên tiếp và thiết lập mức cao nhất trong lịch sử, vượt cả đỉnh được ghi nhận trước đại dịch COVID-19 vào tháng 8/2019.

Các tổ chức nghiên cứu thị trường như Knight Frank và Jones Lang LaSalle dự báo giá thuê nhà tại Hong Kong trong năm 2026 có thể tiếp tục tăng thêm từ 3-5%. Từ tháng 12/2024 đến nay, giá thuê nhà tại Hong Kong đã tăng hoặc duy trì ổn định trong 17 tháng liên tiếp, với mức tăng lũy kế gần 6%. Giới chuyên gia nhận định, trong các tháng cao điểm tuyển sinh, lượng sinh viên quốc tế tăng mạnh sẽ tiếp tục đẩy giá thuê tăng thêm từ 1-2% mỗi tháng.

Giá thuê nhà tại Hong Kong hiện có sự phân hóa rõ rệt theo diện tích và khu vực. Phân khúc căn hộ nhỏ dưới 40 m² tiếp tục ghi nhận tốc độ tăng trưởng ổn định nhờ nhu cầu lớn từ người lao động trẻ và sinh viên quốc tế. Tại đảo Hong Kong, giá thuê trung bình đạt khoảng 497 đôla Hong Kong/m², trong khi khu vực Cửu Long ở mức 474 đôla Hong Kong/m² và Tân Giới khoảng 335 đôla Hong Kong/m².

Ở phân khúc cao cấp, các căn hộ có diện tích trên 160 m² ghi nhận mức tăng trưởng ấn tượng, có thời điểm tăng tới 11% so với cùng kỳ năm trước. Giới đầu tư kỳ vọng phân khúc này sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường nhờ sự trở lại của các chuyên gia tài chính và doanh nhân quốc tế.

Do lượng căn hộ tồn kho trên thị trường mua bán vẫn ở mức cao, nhiều chủ đầu tư đã chuyển hướng sang cho thuê ngắn và trung hạn nhằm tối ưu hóa dòng tiền. Bên cạnh đó, chính sách thuế mới đối với các bất động sản có giá trị cao cũng khiến nhiều khách thuê dịch chuyển sang các căn hộ có diện tích vừa phải hơn, làm gia tăng mức độ cạnh tranh ở phân khúc trung cấp.

Theo giới phân tích, nguyên nhân chính khiến giá thuê nhà tăng mạnh trong thời gian qua đến từ sự gia tăng nhanh chóng của nguồn nhân lực và sinh viên quốc tế. Kể từ khi Hong Kong triển khai chính sách thu hút nhân tài vào năm 2022, hàng trăm nghìn chuyên gia và lao động chất lượng cao từ Trung Quốc đại lục và nhiều khu vực khác đã chuyển đến sinh sống và làm việc tại đây.

Nhóm khách hàng này có xu hướng thuê nhà trong giai đoạn đầu trước khi đưa ra quyết định mua bất động sản, qua đó tạo thêm áp lực lên thị trường cho thuê. Bên cạnh đó, từ năm học 2026-2027, các trường đại học tại Hong Kong được phép nâng tỷ lệ tuyển sinh viên quốc tế tự túc lên tối đa 50%, cao hơn mức 40% hiện nay. Chính sách này nhằm thúc đẩy quốc tế hóa giáo dục nhưng cũng khiến nhu cầu thuê nhà quanh các trường đại học tăng vọt.

Theo ông Thomas Chan, Giám đốc Công ty môi giới bất động sản Haven Hong Kong, kể từ năm 2022 đã có hơn 220.000 người chuyển đến Hong Kong thông qua các chương trình thu hút nhân tài, trong khi mỗi năm có khoảng 90.000 sinh viên đến học tập nhưng hệ thống ký túc xá chỉ đáp ứng được khoảng 50.000 chỗ ở.

Trong khi đó, quỹ đất dành cho nhà ở tại Hong Kong chỉ chiếm khoảng 7% diện tích, còn nguồn cung mới mỗi năm chỉ đạt khoảng 70.000 căn hộ, không đủ đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng. Sự mất cân đối giữa cung và cầu đang giúp tỷ suất lợi nhuận cho thuê đạt khoảng 4%, tạo động lực để nhiều chủ sở hữu tiếp tục nắm giữ tài sản cho thuê thay vì bán ra thị trường.

Dù mang lại lợi ích cho giới đầu tư, đà tăng của giá thuê đang tạo sức ép đáng kể đối với người dân và các doanh nghiệp nhỏ. Chi phí nhà ở và mặt bằng kinh doanh leo thang khiến nhiều hộ gia đình và cơ sở kinh doanh truyền thống phải đối mặt với áp lực tài chính ngày càng lớn. Các chuyên gia nhận định, với nguồn cầu tiếp tục vượt xa tốc độ gia tăng nguồn cung, thị trường cho thuê nhà tại Hong Kong nhiều khả năng vẫn sẽ duy trì xu hướng tăng giá trong thời gian tới.