Nhiều doanh nghiệp không đủ nguồn lực để tiếp tục triển khai đầu tư dự án. (Ảnh minh họa)
Hôn mê vì Covid -19
Đại dịch Covid-19 đã tác động toàn diện và cản trở sự phát triển của thị trường bất động sản. Thông tin từ Bộ Xây dựng cho biết, trong quý I/2020, tỷ lệ tiêu thụ sản phẩm như nhà ở thương mại, chỉ đạt khoảng 14%, thấp nhất trong vòng 4 năm qua và chỉ bằng khoảng 40% so với cùng kỳ năm 2019. Lượng giao dịch thành công giảm 36,6% so với quý IV/2019 và chỉ bằng 14% của năm 2019. Đối với văn phòng cho thuê, tỷ lệ văn phòng trống trong quý I/2020 tăng so với cùng kỳ năm 2019 (văn phòng hạng A trống 10,8%; hạng B trống 5,6%). Các khu du lịch, nghỉ dưỡng tạm dừng hoạt động, các doanh nghiệp kinh doanh BĐS du lịch, nghỉ dưỡng hầu như không có nguồn thu.
Nguồn vốn đầu tư FDI đầu tư vào lĩnh vực BĐS sụt giảm mạnh, trong quý I/2020 chỉ có 264 triệu USD vốn đăng ký (chiếm 3,08% tổng nguồn vốn FDI), tụt từ vị trí thứ 2 xuống vị trí thứ 4.
Số lượng doanh nghiệp được thành lập mới giảm 11,9%, tạm ngừng kinh doanh tăng 94,1% so với cùng kỳ năm 2019. Đây là tỷ lệ doanh nghiệp tạm ngừng kinh doanh tăng cao nhất trong tất cả các ngành nghề. Số lượng sàn giao dịch đóng cửa chiếm khoảng 80%. Số còn lại khoảng 200 sàn thì đang hoạt động cầm chừng. Do dịch bệnh, một số doanh nghiệp có nguồn tài chính mỏng đã không có nguồn thu để trả lương cho người lao động và thanh toán các nghĩa vụ tài chính đến hạn cho Nhà nước hoặc tổ chức tín dụng. Những doanh nghiệp có thể tích lũy vốn thì cũng không đủ nguồn lực để tiếp tục triển khai đầu tư dự án.
Lượng tồn kho bất động sản của các doanh nghiệp rất lớn, lên đến hàng trăm ngàn tỷ đồng. Hàng tồn kho chủ yếu là căn hộ cao cấp, căn hộ du lịch, nhà tái định cư… được xây dựng tại các vị trí xa trung tâm, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội thiếu đồng bộ. Qua tính toán, nếu không bị ảnh hưởng bởi đại dịch Covid-19 thì trong quý I/2020, các chủ đầu tư có thể sẽ giải phóng được khoảng từ 15 -20% lượng hàng tồn kho.
Thay đổi hành vi thị trường
BĐS chịu cú tác động kép trong đó có dịch bệnh Covid-19 khiến cho hành vi của thị trường có chiều hướng thay đổi. Phó Chủ tịch HĐQT CENGROUP Phạm Thanh Hưng nhận xét: Có lẽ, điều mà không có một ai hoặc lực lượng nào có thể làm được tốt hơn Covid đó chính là chuyển đổi số. Chưa bao giờ, Protech nói riêng và nhiều ứng dụng mua sắm online lại phát triển mạnh như thời gian qua. Những buổi mở bán online trong BĐS đã trở nên quen thuộc và thu được nhiều kết quả vượt trội so với nhiều năm trước. 50-70% khách hàng quyết định mua BĐS thông qua các nền tảng và các ứng dụng công nghệ tạo cảm xúc.
Khách hàng Việt Nam đã có nhiều thông tin hơn, họ đã trở thành các nhà đầu tư và tiêu dùng thông minh hơn. Họ biết phân tích đánh giá và ra quyết định dựa trên số liệu thuyết phục chứ không chỉ đơn giản là lời hứa hay một thương hiệu hay hiệu ứng đám đông. Bởi vậy, những nhà phát triển dự án hay đầu tư kinh doanh BĐS cũng phải tự nâng cấp để đáp ứng nhu cầu và hành vi của khách hàng. Số lượng các nhân viên môi giới sẽ giảm đáng kể dưới tác động của chuyển đổi số và sự phát triển của công nghệ cũng như thay đổi hành vi của khách hàng.
Từ sự thay đổi hành vi, thị trường BĐS dự báo sẽ có những dịch chuyển trong thời gian tới. Nhìn chung, trong ngắn và trung hạn, thị trường BĐS VIệt Nam có thể chững lại về lượng giao dịch nhưng sẽ không có xảy ra hiện tượng giảm giá sâu, thậm chí còn có thể tăng nhẹ. Trừ loại hình BĐS du lịch truyền thống.
Trong đó, phân khúc giá rẻ vốn luôn giữ vai trò điều tiết thị trường sẽ chững lại và giảm nhẹ về số lượng giao dịch. Phân khúc trung và trung bình khá được quan tâm hơn. Khách hàng quan tâm nhiều hơn tới tiện nghi và an ninh. Vì vậy, những nhà ở nằm trong khu đô thị với đầy đủ tiện ích và đặc biệt là y tế và trường học sẽ được ưa thích hơn là những dự án nhà ở riêng lẻ, thiếu tiện ích.
Bất động sản cao cấp vẫn sẽ gặp khó, tuy nhiên, đây là phân khúc có độ “lì” cao, ít nhạy cảm giá. Đặc biệt, Condotel, biệt thự biển (nhất là không được cấp sổ đỏ lâu dài) sẽ thoái trào trong vài năm tới. Thay vào đó là những căn hộ dịch vụ, những mô hình du lịch trải nghiệm như Homestay, Farmstay sẽ lên ngôi. Loại hình Second Home (ngôi nhà thứ 2) sẽ là một xu thế mới ở vùng ven các đô thị lớn.
“Việt Nam sẽ chạm tới một giai đoạn vàng của thị trường BĐS. Năm 2023-2024 sẽ thiết lập một đỉnh cao mới của thị trường BĐS Việt Nam”. Ông Phạm Thanh Hưng đưa ra dự báo.
Năm 2023 - 2024 sẽ thiết lập một đỉnh cao mới của thị trường BĐS Việt Nam?
Liệu đã có thuốc đặc trị?
Để tháo gỡ khó khăn và phục hồi thị trường BĐS sau Covid-19, các chuyên gia kinh tế, các doanh nghiệp có nhiều đề xuất và biện pháp khác nhau. Trong đó, ý kiến chung là cần có các cơ chế chính sách tháo gỡ cho doanh nghiệp về tín dụng, về thuế. Theo Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Trần Nam, các ngân hàng đã có hành động thiết thực giúp doanh nghiệp bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh. Tuy nhiên, các doanh nghiệp được tiếp cận với các nguồn hỗ trợ từ các tổ chức tín dụng còn nhiều khó khăn. Cụ thể, để được hưởng hỗ trợ lãi suất, các doanh nghiệp phải cung cấp hồ sơ, thủ tục để chứng minh ảnh hưởng của dịch bệnh. Các thủ tục này thực sự rất phức tạp, gây khó khăn cho doanh nghiệp đồng thời khiến việc xác định mức hỗ trợ lãi suất của ngân hàng mang tính “định tính” dẫn đến mức hỗ trợ đưa ra dường như chỉ mang tính “hình thức” khi thực tế các doanh nghiệp chỉ được giảm 0,2-0,5% lãi suất chứ không được đến 2-3% lãi suất như các ngân hàng công bố.
Về thuế, theo đánh giá của VNREA, một số các giải pháp đã phát huy tác dụng tốt, tháo gỡ một phần nào khó khăn cho các doanh nghiệp. Tuy nhiên, các giải pháp thực thi chậm. VNREA kiến nghị Chính phủ và các bộ, ngành cần đẩy nhanh các thủ tục với các giải pháp đã có và tiếp tục kiến nghị bổ sung các vấn đề mới.
Về lâu dài, ông Nguyễn Trần Nam cho biết, cần tiếp tục rà soát, hoàn thiện các quy định liên quan đến hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS để bảo đảm sự đồng bộ, thống nhất trong hệ thống pháp luật như: sửa đổi Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Bảo vệ Môi trường, Luật Xây dựng...
Bài và ảnh: Thiên Kim
