Dòng vốn FDI tăng trưởng đang tác động trực tiếp đến nhu cầu về đất công nghiệp, nhà xưởng, nhà kho và các dịch vụ hậu cần tại Việt Nam. Khi các doanh nghiệp nước ngoài trong lĩnh vực điện tử, máy tính, sản phẩm quang học và công nghệ cao mở rộng sản xuất, nhu cầu về mặt bằng công nghiệp và hạ tầng hỗ trợ cũng tăng theo.

Theo Cục Thống kê, vốn FDI thực hiện tại Việt Nam trong 8 tháng năm 2026 ước đạt 17,25 tỷ USD, tăng 12% so với cùng kỳ năm trước. Tổng vốn FDI đăng ký tính đến ngày 31/8 đạt 40,63 tỷ USD, tăng 55,4%. Trong cơ cấu vốn đầu tư, công nghiệp chế biến, chế tạo tiếp tục giữ vai trò quan trọng. Đây cũng là nhóm ngành có mức độ liên kết chặt chẽ với thị trường bất động sản công nghiệp, từ nhu cầu nhà máy, kho bãi đến logistics và các dịch vụ hỗ trợ sản xuất.

Nếu trước đây lợi thế của Việt Nam thường được nhắc đến ở chi phí lao động, quỹ đất và vị trí địa lý, thì yêu cầu của nhà đầu tư hiện đã mở rộng sang chất lượng hạ tầng, tính minh bạch của môi trường đầu tư, khả năng kết nối chuỗi cung ứng và mức độ sẵn sàng vận hành của các khu công nghiệp.

Ông Nguyễn Phước Thuận, Giám đốc Bộ phận Cho thuê Công nghiệp và Văn phòng, Cushman & Wakefield Việt Nam, cho biết qua quá trình trao đổi với khách hàng và đối tác quốc tế, nhà đầu tư ngày càng quan tâm đến tính minh bạch của môi trường đầu tư, sự ổn định chính sách và khả năng phối hợp, hỗ trợ của cơ quan chức năng trong quá trình triển khai dự án. Theo ông, đây là những yếu tố có ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ đầu tư, hiệu quả vận hành cũng như quyết định phân bổ vốn dài hạn của doanh nghiệp.

Môi trường thu hút đầu tư của Việt Nam đang được định hình theo hướng chú trọng hơn đến chất lượng dòng vốn. Nghị quyết số 10-NQ/TW ngày 8/6/2026 của Bộ Chính trị về phát triển kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài xác định mục tiêu thu hút nguồn vốn nước ngoài trung và dài hạn chất lượng cao, đồng thời nâng cao năng lực sản xuất, thúc đẩy chuyển giao công nghệ, đào tạo nhân lực và tăng cường tham gia vào chuỗi cung ứng toàn cầu.

Nghị quyết đặt mục tiêu giai đoạn 2026-2030 thu hút khoảng 200-300 tỷ USD vốn FDI đăng ký và 150-200 tỷ USD vốn FDI thực hiện. Định hướng cũng nhấn mạnh việc thu hút các doanh nghiệp có công nghệ lõi, công nghệ chuyên biệt và khả năng tham gia sâu vào chuỗi giá trị toàn cầu. Định hướng này có tác động đáng kể đến yêu cầu phát triển các khu công nghiệp. Thay vì chỉ cung cấp đất, thị trường cần hướng tới những dự án có hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, dịch vụ logistics, năng lượng, tiện ích và khả năng đáp ứng các tiêu chuẩn sản xuất chuyên biệt. Đây cũng là cơ sở để bất động sản công nghiệp chuyển sang giai đoạn phát triển mới, trong đó chất lượng nguồn cung và khả năng vận hành trở thành những yếu tố ngày càng quan trọng.

Theo Savills Việt Nam, tác động của FDI đối với bất động sản không chỉ dừng ở phân khúc công nghiệp. Các dự án sản xuất mới còn tạo thêm nhu cầu về việc làm, văn phòng, nhà ở, bán lẻ, khách sạn và căn hộ dịch vụ, qua đó tạo hiệu ứng lan tỏa sang nhiều phân khúc khác. Ông Neil MacGregor, Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, cho biết doanh nghiệp trong chuỗi cung ứng đang có xu hướng dịch chuyển theo các nhà sản xuất lớn đến Việt Nam. Sự dịch chuyển này góp phần củng cố nền tảng sản xuất và tạo thêm nhu cầu đối với hệ thống bất động sản phục vụ hoạt động kinh tế. Trong khi đó, hạ tầng giao thông và logistics đang trở thành một trong những yếu tố quyết định khả năng khai thác lợi thế của các khu công nghiệp.

Tại phía Nam, định hướng phát triển hạ tầng của TP.HCM tập trung tăng cường kết nối đa phương thức giữa cao tốc, các tuyến vành đai, đường sắt, cảng biển, sân bay, cảng cạn và trung tâm logistics. Việc cải thiện liên kết vùng được kỳ vọng hỗ trợ hoạt động vận chuyển hàng hóa và kết nối các khu vực sản xuất với những đầu mối giao thương lớn.

Ở phía Bắc, khu vực Đông Anh, Mê Linh và Sóc Sơn được định hướng phát triển các chức năng dịch vụ, thương mại, logistics và công nghiệp công nghệ cao gắn với Cảng hàng không quốc tế Nội Bài. Các dự án giao thông và logistics được triển khai theo hướng tăng khả năng kết nối giữa khu công nghiệp, sân bay và các trung tâm kinh tế. Những thay đổi này đang làm gia tăng vai trò của vị trí và khả năng kết nối trong quyết định lựa chọn địa điểm của nhà đầu tư.

Theo Avison Young Việt Nam, sự dịch chuyển của chuỗi cung ứng toàn cầu vào Việt Nam kéo theo yêu cầu cao hơn đối với chất lượng hạ tầng và mức độ sẵn sàng vận hành. Doanh nghiệp không chỉ tìm kiếm quỹ đất mà còn quan tâm đến hệ thống điện, nước, xử lý môi trường, logistics và khả năng kết nối với các mắt xích khác trong chuỗi cung ứng.

Ông Vũ Minh Chí, Giám đốc Dịch vụ Khu công nghiệp, Avison Young Việt Nam, nhận định cạnh tranh giữa các khu công nghiệp đang dịch chuyển từ câu chuyện giá thuê sang khả năng đáp ứng những yêu cầu cụ thể của từng nhóm ngành và từng nhà đầu tư. Điều này đặc biệt đáng chú ý đối với các lĩnh vực như điện tử, bán dẫn, thiết bị y tế và công nghệ cao, vốn đòi hỏi tiêu chuẩn hạ tầng, năng lượng và môi trường vận hành cao hơn so với mô hình sản xuất truyền thống.

Các khu công nghiệp thế hệ mới vì vậy đang được định hướng theo mô hình hệ sinh thái tích hợp, kết hợp giữa hạ tầng sản xuất, năng lượng, công nghệ, logistics và tiện ích cho người lao động. Mô hình này không chỉ phục vụ hoạt động sản xuất mà còn hướng tới việc tạo môi trường làm việc phù hợp hơn với lực lượng lao động chất lượng cao, qua đó hỗ trợ doanh nghiệp trong quá trình tuyển dụng và vận hành.

Trong bối cảnh quỹ đất tại một số thị trường công nghiệp trọng điểm ngày càng hạn chế, nhà xưởng và nhà kho cao tầng đang trở thành một hướng phát triển được chú ý. Theo ông Nguyễn Phước Thuận, nhà xưởng cao tầng có thể phù hợp với các ngành sử dụng nhiều công nghệ như điện tử, bán dẫn, thiết bị y tế và nghiên cứu - phát triển. Trong khi đó, nhà kho cao tầng có thể đáp ứng nhu cầu logistics, thương mại điện tử và kho lạnh tại những khu vực gần trung tâm tiêu dùng hoặc các đầu mối giao thông lớn.

Việc phát triển theo chiều cao cho phép khai thác hiệu quả hơn quỹ đất, đồng thời mở rộng khả năng cung cấp mặt bằng tại những khu vực có giá trị đất cao. Về dài hạn, xu hướng này cũng góp phần nâng chất lượng nguồn cung bất động sản công nghiệp, nhất là khi nhu cầu của nhà đầu tư ngày càng chuyển sang những sản phẩm có tiêu chuẩn kỹ thuật và khả năng vận hành cao.

Một xu hướng khác đang được thị trường ghi nhận là mở rộng nguồn cung công nghiệp ra các địa phương mới thay vì chỉ tập trung nâng cấp những khu công nghiệp hiện hữu. Sự dịch chuyển này gắn với quá trình đầu tư hạ tầng và sự hình thành các hành lang kinh tế mới. Khi các tuyến cao tốc, vành đai, đường sắt, sân bay, cảng biển và trung tâm logistics được kết nối đồng bộ hơn, các địa phương nằm trên những trục giao thông mới có thêm cơ hội thu hút hoạt động sản xuất và dịch vụ.

Điều này cũng cho thấy sự phát triển của bất động sản công nghiệp ngày càng gắn với quy hoạch không gian kinh tế thay vì chỉ phụ thuộc vào nguồn cung đất. Khi các doanh nghiệp FDI tiếp tục mở rộng hoạt động sản xuất, yêu cầu đối với bất động sản công nghiệp cũng thay đổi theo. Từ một sản phẩm chủ yếu cung cấp quỹ đất và nhà xưởng, khu công nghiệp đang phải đáp ứng đồng thời các yêu cầu về hạ tầng, logistics, năng lượng, công nghệ và nguồn nhân lực.

Với định hướng thu hút FDI chất lượng cao được nêu trong Nghị quyết 10-NQ/TW, quá trình này có thể tiếp tục định hình lại nguồn cung bất động sản công nghiệp tại Việt Nam theo hướng chuyên biệt, tích hợp và gắn chặt hơn với chuỗi cung ứng toàn cầu.